https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/ # 5月11日号全国賃貸住宅新聞 ## Page 01 ![Page 01の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000001.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号2026.5.11平成２年９月７日第三種郵便物認可（1）17002026年毎週月曜日発行5・11№今号の注目記事今号の注目記事1313「Z空調」を集合住宅へヒノキヤグループは、全館空調システムを賃貸住宅へ展開する。耐震工事強みに不動産再生キーマンは、築古不動産再生事業を本格化する。9AI活用のデータ整備を支援スマサポは、AI活用のためのデータ整備を支援。7261戸の大型シェアハウス開設オークハウスが、コワーキングスペース完備の大型シェアハウスをオープン。34〜64〜6全国的に継続的な賃料上昇26年の繁忙期を振り返る。全国の仲介会社からは、成約賃料の高騰や、物件の不足に関する声が挙がった。2020新社名は「帝国不動産」アーキテクト・ディベロッパーは、社名を「帝国不動産」へ変更した。オープンハウス・ディベロップメント開発事業部青柳佑アセットグループ長法人需要が好調ネット集客奏功26年繁忙期の成約件数が好調だ。25年と比較した成約件数の増減を聞くと、４１３社のうち、成約件数が「増加（２割以上）」および「やや増加」と回答した企業は合計で42・９％に達し、減少傾向の回答28・３％を大きく上回った（図１）。増加傾向の回答は、前回比で４・１ポイント増加した。増加の理由として最も多かったのは、20・５％で「法人契約の増加」、次いで16・５％で「インターネット集客の強化」となった。新型コロナウイルス禍以降の経済活動の正常化に伴い、企業の転勤需要が堅調に推移していることがうかがえる。また、ポータルサイトや自社サイトを活用したデジタル戦略の成否が、成約件数の明暗を分ける結果となった。一方で、成約件数が減少した理由の上位には、16・１％で「仲介担当スタッフの減少」が入り、深刻な人手不足が繁忙期の機会損失を招いている実態も浮き彫りになった。1都3県に本社を置く企業と同エリア以外の成約動向を比較して見ていく。二極化の様相を呈していた（図２）。1都3県では、成約件数について、減少傾向の回答が46・8％に達し、全体の半数近くが苦戦を強いられている結果となった。内訳を見ると「やや減少」と回答した層が39・4％と約4割を占めており、主要都市の市場における成約の停滞感が浮き彫りとなっている。対して、増加傾向の回答は29・7％にとどまり、減少層が増加層を大きく上回る形となった。一方で、1都3県以外の地域では対照的に活況が続いている。成約件数が増加傾向の回答は46・7％に上り、増加層が減少層の2倍以上に達した。特に「やや増加」との回答が36・4％と多く、地方や地方都市における底堅い需要が裏付けられた格好だ。また、同地域では「変わらない」とする回答も30・4％と一定数存在し、市場の堅調さがうかがえる。家賃「上昇」が６割ウェブ戦略、多角化成約賃料については、59・８％の企業が25年繁忙期と比較して「増加傾向」と回答した（図３）。都市部を中心とした物件価格の上昇や管理コストの増大が、賃料に反映されている形だ。ウェブ集客において最も成果を上げた取り組みを見ていくと、「ポータルサイト」が圧倒的な存在感をみせる。一方でこれに続く「自社サイト」や「ＳＮＳ」の活用も、回答数１６７件で35％を占め、比較的活発だといえる（図４）。「２０２６繁忙期総括」調査は、全国の賃貸オープンハウスグループは、新ブランド「ＯＰＥＮＲＩＳＥ（オープンライズ）」を立ち上げ、アパート事業に本格参入する。４月上旬に事業開始を発表し、１都３県で展開していく。オープンハウス・ディベロップメントの青柳佑アセットグループ長は「当社は販売力で注目されることが多いが、土地情報の収集力も強みだと自負している。約２００人を有する戸建て向けの用地仕入れ部門では、これまでにもアパート向けの用地情報が入っていた。これを取りこぼすことなく商品化する狙いだ」と語る。土地の仕入れから建築、賃貸管理までをグループで一気通貫で提供するワンストップモデルで展開する。新ブランドのコンセプトは「ライズ」。従来の「古い木造アパート」のイメージを脱却するため、マンションをライバルと見据えたシックなデザインを採用。内装や外構などに初期投資として質の高いものを採用することで、長期的な競争力の確保を目指す。入居者ターゲットは、都心への転入が増加している新社会人や学生などの単身者。専有面積20㎡前後、間取りは１Ｋで供給する。都心で叫ばれるワンルーム不足に対し、単身者向け物件を確保。加えて、ＲＣ造より建築コストを抑えられる木造建築により、ＲＣ造の平均相場よりも手頃な家賃帯を実現していく狙いだ。なお、１月末時点の東京都内の単身者向け物件の家賃相場は10万円程度。デジタルネーティブな入居者ターゲット層の合理的ニーズに応えるため、設備面を充実させた。高速インターネット「ＮＵＲＯ光」の無料提供や家賃のクレジットカード決済に加え、スマートホームシステムを標準導入し、すべてセットアップ済みで提供する。投資家ターゲットは年収１２００万円以上の会社員から富裕層までとし、物件価格は１億円から３億円程度。販売は、同社の米国不動産を購入した顧客基盤へのクロスセルからスタート。利回り想定は表面利回りで５％以上としている。現在仕込み中の物件はあるものの「まずは商品数を限定し、質の高い物件を造り、ブランドを育てていく」（青柳アセットグループ長）成約件数「増加」が4割超2026繁忙期総括賃料上昇トレンドが鮮明に全国賃貸住宅新聞の独自アンケート調査「２０２６繁忙期総括」では、２０２６年の繁忙期における成約動向が、前年を上回る活況を見せた。法人需要の増加が成約増をけん引している。〈４～６面に関連記事〉高級路線の新ブランド始動アパート事業に本格参入オープンハウスグループ増加（2割以上）9.7%やや増加33.2%変わらない28.8%やや減少23.5%減少（2割以上）4.8%n=413〈図１〉25年繁忙期と比較した成約件数の増減増加傾向59.8%変わらない30.6%減少傾向9.6%n=408〈図3〉25年繁忙期と比較した成約賃料の増減050100150200250300（件）その他SNS自社サイトポータルサイト3153114275（複数回答可）〈図４〉成果を上げたウェブ集客における取り組み▲アパート新ブランドはOPENRISE。デザイン・品質にこだわったシックなイメージで展開するやや減少39.4%減少（2割以上）7.4%増加（2割以上）7.4%やや増加22.3%変わらない23.4%増加（2割以上）10.3%やや増加36.4%変わらない30.4%やや減少18.8%減少（2割以上）4.1%〈図2〉１都３県・それ以外の成約動向の比較仲介会社を対象に、ファクスとウェブ経由でアンケートを実施。集計期間は３月26日～４月14日。有効回答数は４１８社。１都３県に本社を置く企業n=94◀１都３県以外に本社を置く企業n=319▶ ## Page 02 ![Page 02の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000002.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号2026.5.11〈第3種郵便物認可〉（2）▲スタジオ設備が整った音楽ルーム▲２〜３月に竣工した物件の中で最大規模だったエステムコート京都祥邸東海会館野田直希社長愛知県名古屋市内で賃貸仲介、管理などを手がける東海会館は、自社ビル内で開催する各種セミナーや習い事教室を通じ、オーナーとの関係強化を図っている。書道やジャズダンス、マナー講座といった趣味性の高い教室にオーナーが参加する仕組みで交流の場を創出。結果として、相続や資産運用などのセミナーへの参加率向上にもつながっている。同社は管理戸数約１２００戸、賃貸仲介件数は年間約１０００件を手がける。商圏とする名古屋市の賃貸市場は物件の供給過多の傾向が強く、空室率は上昇傾向だ。特に単身者向け物件は競合増加により入居者の取り合いが激化。広告料を高水準で設定するケースも増えている。一方でファミリータイプは相対的に需給が安定しており、成約しやすい状況だという。こうした環境下で同社は、仲介や管理にとどまらず、オーナーとの長期的な関係構築を重視する方針を打ち出す。その一環が教室事業だ。自社ビルの会議室やセミナールームを活用し、外部講師を招いた少人数制の講座を定期開催。参加者はオーナーに限らず一般も受け入れるが、オーナー同士の横のつながりが生まれやすい点が特徴だ。教室参加者はそのまま勉強会やセミナーにも参加するケースが多い。同社のセミナーは平均30人規模、大型開催では80人を集めるなど高い集客力を維持する。セミナーは、１回１０００円の有料とすることで参加意欲の高い層を集め、内容の理解促進にも寄与している。野田直希社長は「不動産会社という枠を超え、資産全体を任せてもらえる存在を目指す」と話す。実際に同社では不動産に年間５０４９件の賃貸仲介を行う不動産のデパートひろた（福岡県北九州市）は、生成ＡＩを社員教育に活用。来店成約率の向上や、申し込み後のキャンセル率の低下などの効果があった。同社は２０２０年ごろから店舗を拡大しており、11店舗を展開している。しかし店舗の増加に伴って、ポータルサイトの広告料がかさんでいる点が課題だった。そこで、反響数を多く取り成約数を増やす方針から、営業の質を上げることで来店成約率を向上させる方針への転換を計画した。落合不動産（神奈川県相模原市）とＣｏ-Ｇｒｏｗｔｈ（東京都五反田）が合同で提供する、生成ＡＩを利用した賃貸仲介営業支援システム「ミチスジ」の利用を決定。２０２５年11月に、２店舗で導入した。導入対象に選んだのは、若手社員が多く、実行力のある店長が率いる黒崎店と下曽根店の２拠点。店長を含めて黒崎店には５人、下曽根店には４人が所属する。導入に際しては、ワンオンワンでの研修プログラムを計８回実施した。システムの導入に加えて、ミチスジのトレーナーが伴走して営業スキルを磨くことで、現場への定着を促した。店舗間で接客ロールプレーイングの動画を共有し、互いに評価し合う仕組みも構築。店長ごとに異なっていた指導方法が統一され、教育の効率化にもつながっている。運用面では、来店客が手書きしていた紙の受付カードをミチスジのＡＩによるアンケートに刷新した。顧客がタブレットに入力した回答をＡＩが分析し、顧客の課題を抽出。担当者に対し、ヒアリングすべき項目や最適な営業トークをリアルタイムで営業スタッフに提示する。接客スキルの属人化を排除し、標準化を図る狙いがある。２拠点で利用したことで、互いに効果を競争し合い、２店舗の数字が伸びた効果もあったという。これらの取り組みの結果、25年11月から26年２月末までの実績で、来店成約率は前年同期比で黒崎店が67％から80％に、下曽根店は63％から71％に上昇した。さらには顧客が一度の来店で申し込まず再度来店する再来率が約30％改善した。一度の接客で顧客の不安を解消できるようになり、入居申し込み後のキャンセル率も10％から５％へ半減した。不動産のデパートひろたの小田佳宏執行役員は「今後もミチスジを活用して来店成約率を上げていきたい。通常期の来店成約率が70％。繁忙期が90％弱。通年で80％まで引き上げたい」と話す。加え、保険や金融資産も含めたコンサルティングを提供。相続対策や資産組み換えの相談にも対応している。商圏のオーナーの高齢化や世代交代も進む。関係性が希薄になれば管理解約や売却につながるリスクもある。同社はコミュニティー形成と情報提供を軸にし、オーナーとの関係構築と資産価値の維持向上を図る。▲ミチスジを利用した接客の様子エステムプランニング森智寛社長不動産のデパートひろた生成AI活用し、社員教育成約件数が約1.2倍単身者向け賃貸マンションを開発する日商エステムグループは２〜３月に４棟６９１戸の新築物件を竣工。いずれも竣工前に約９割の住戸に入居申し込みが入った。日商エステムグループの開発物件を管理するグループ会社エステムプランニングの森智寛社長は「２０２４年ごろまでは、満室になるまで竣工から３〜４カ月かかるのが当たり前だった。単身者向け新築物件の需要の高まりを感じる」と話す。物件はいずれも１００戸以上の大規模マンションだ。大阪市では、ＪＲ大阪環状線大正駅から徒歩６分の場所に１５２戸、１９６戸の２棟が完成。京都市では、ＪＲ京都線西大路駅から徒歩10分の場所に２４１戸、京都市営地下鉄東西線二条駅から徒歩15分の場所に１０２戸を竣工した。専有部の間取りは１Ｋ・１ＤＫ・１ＬＤＫ・２Ｋ。１ＬＤＫ・２Ｋは２人入居の相談も可能だ。家賃は各エリアの新築相場並みで、間取りにより７万弱〜10万円ほど。物件の入居対策を担当するエステムプランニングでは、竣工前は苦戦を強いられることも想定していたという。「70戸の物件が10カ所にあるなら各地で需要があるだろうとは思うが、４カ所に固まっているので満室にするのは難しいのではないかと思っていた」（森社長）不安とは裏腹に、ふたを開ければ竣工前に４棟すべてで住戸の約９割に申し込みが入る好調ぶりだった。入居者には、新社会人や学生などライフステージで移動のタイミングを迎えた20代が多い。入居好調の理由を森社長は「地価の高騰で用地仕入れが難しくなり、賃貸マンションの新築の供給が少なくなっているためでは」と分析した。エステムプランニング大阪・京都、新築の入居好調691戸、竣工前に９割申し込み趣味の教室で家主との関係強化東海会館セミナー集客にも効果 ## Page 03 ![Page 03の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000003.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号2026.5.11〈第3種郵便物認可〉（3）▲くつろぎながら映画を観られるシアタールーム▲食事や交流のスペースとなるラウンジ▲10階のスカイラウンジ261戸の大型シェアハウス開設オークハウス共用部でテレワーク、演奏も可シェアハウスの運営・管理を手がけるオークハウスは、神奈川県横浜市に大型シェアハウス「ソーシャルレジデンス横浜ベイビュー」を一部オープンした。元社員寮をリノベーションし、総戸数は２６１戸と同社の運営物件において最大の規模だ。京浜急行電鉄本線上大岡駅から徒歩25分、バスで16分の場所に位置する。バス停からは徒歩１分だ。建物はＲＣ造11階建て。専有部の面積は13・86〜21・２㎡だ。全室に家具・家電を設置し、初期費用を抑えた入居を可能にした。賃料は４万円から４万６０００円、共益費は水光熱費を含め２万円となっている。４月に２００戸の入居を開始し、内装工事中である残りの61戸は夏ごろに入居開始となる。建物の大きさを生かし、共用部を充実させた。10階には24時間利用可能なコワーキングスペース「スカイラウンジ」を設置。リモートワークや自習が可能な１人席、打ち合わせなどができる４人席を用意した。さらにスクリーンを備えたシアタールームや、楽器演奏が可能な防音ルームもある。全戸の入居が開始となる夏ごろには、大浴場もオープンする予定だ。１月下旬から入居募集を開始し、３月末時点で９割の１８０戸に入居申し込みが入っている。20〜30代の社会人を中心に、外国人が６割を占める。新入社員に入社時研修を受けさせるために、短期間借り上げるという法人もあるという。同社は、社員寮を有効活用する提案を強化していく方針だ。今回の物件のオーナー企業が、同社に社員寮のシェアハウス転用を依頼するのは３度目。事業推進部の竹本真美氏は「前回シェアハウスに転用した物件は、入居率も入居者からの評判も上々だ。オーナーには、社員寮でなくなっても多くの人の交流の場となるということを喜んでもらっている」と話す。情で占められ、評価は５点満点中２・１と低迷。「ごみを回収してほしい」などの理不尽な書き込みも目立っていた。酒井信彰社長は「口コミ評価により採用活動にも影響が出ていた。管理会社特有の構造として、対応の遅れや行き違いが顧客からの低評価につながりやすいという課題を感じていた」と話す。導入後は、来店者や入居者からのポジティブな投稿が増加し、現在は評価が４・７まで向上。外国人入居者からの多言語レビューも増え、満足度の可視化にもつながっている。今後は同システムの外販を視野に入れ、コインランドリー事業でもアンケートを導入予定。アンケート回答特典などと組み合わせ、さらなる口コミ獲得を図る。に回答でき、選択内容を基にＡＩ（人工知能）が自動で文章として整え、そのままＧｏｏｇｌｅ（グーグル）の口コミ投稿へ遷移する仕組み。文章作成の手間を省くことで、投稿する心理的ハードルを下げた。日本語のほか英語、中国語、ポルトガル語にも対応している。同社では同システム導入前、口コミの多くが苦愛知県を中心に賃貸管理を行うエルシティは、来店者アンケートと連動した口コミ自動生成システムを自社で25年より開発・導入し、評価改善につなげている。アンケートは選択肢から一つを選ぶプルダウン形式で簡単▲アンケートから口コミ投稿画面へ遷移可能▲会期中、歌を披露した北澤艶子氏「１００億円を稼ぐことよりも１００年続く企業を目指してきた。30代の社長が就任し、いよいよ、その目標を実現する準備が整った」（艶子氏）社長就任のあいさつに立った龍一氏は、「地域密着企業としてオーナー、社員、地域に愛される企業として居続ける」と話した。来賓として、太田昭宏元国土交通大臣、阿達雅志参議院議員、土田慎衆議院議員、日本賃貸住宅管理協会の塩見紀昭会長、山一興産の柳内光子社長らが祝辞を述べた。た。式典の中で、北澤龍一氏の３代目社長就任が発表された。これに伴い、敏博社長は会長に、艶子会長は相談役となった。あいさつに立った創業者の北澤艶子氏は、創業から現在までを振り返り、２０１５年に敏博氏が経営を引き継いだことへの感謝と、今回龍一氏につながることの喜びを述べた。北澤商事が「北澤艶子創業70周年の集い」を４月19日に明治記念館で開催した。賃貸不動産業界、政財界、オーナーなど地元関係者など、３３０人が集まっAIを活用した口コミ投稿エルシティアンケート内容から自動生成「創業70周年の集い」330人が来場北澤商事北澤龍一氏、３代目社長に就任エルシティ酒井信彰社長▲▲参加者と共に行われた鏡開き（上）。3代目社長に就任した北澤龍一氏 ## Page 04 ![Page 04の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000004.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号2026.5.11〈第3種郵便物認可〉（４）���������������������２０２６年１～３月の今繁忙期は、全国の都市部で、賃料の上昇と物件不足が目立った。特に新築物件の賃料高騰は著しく、部屋探しの顧客がついてこられなくなっているという声も聞かれる。顧客が「希望の賃料で条件の良い物件を契約するためにはスピードが重要」と認識。問い合わせのピークが早まる、オンライン接客の需要が高まるといった例が見られた。＜５面に続く＞オンライン接客需要増各地で物件不足に顧客属性別の成約状況については、全属性において「悪かった」と感じる企業が前年より減少する結果となった。特に「法人」「学生」については、「悪かった」と回答する企業が６ポイントほど減少している。一方「よかった」の回答は全属性で前年並みか微減にとどまり、前年の成約を維持する企業が多かったようだ。「法人」「一般」「学生」の属性別成約状況を前年比で見ていく。「法人」は、「よかった」の回答が前年と同じ31・1％、「悪かった」が5・9ポイント減少の13・3％、「変わらな顧客属性別の成約状況、「不調」は減少北海道札幌市を拠点に年間２万７０００件超の賃貸仲介を行うビッグでは、今繁忙期の成約件数は、前年比で２〜３％程度の「微増」で着地した。営業本部の加藤大貴課長は「現状維持したぐらいの手応えだ」と語る。札幌市の賃貸市況では家賃高騰が継続。３月末時点の成約単価は、前年同月比で３０００〜４０００円程度上昇した。この単価上昇は、ファミリー物件に限らず単身者向け物件も含め全体的な傾向だ。顧客側も相場感の上昇を理解しているため、予算よりやや高い賃料でも契約する動きが見られた。特に学生層の部屋探しでは、付帯設備へのニーいる印象だという。法人仲介では、入居者が希望する物件の家賃が社宅の規定を超えても、柔軟に対応する企業が増えつつあるようだ。同社の成約件数は好調で、前年の繁忙期に比べ成約件数が４％増加した。仲介スタッフの増員により、営業力が増したことが要因の一つだ。新卒採用に加え、年間を通して中途採用活動を行ってきた。この１年間で、１店舗あたり１・２人程度、会社全体で約１４０人の仲介営業スタッフが増加。高畑順常務は「人員構成に合わせ、ウェブ集客や法人営業を強化した結果、成約件数の伸長につながった」と話す。一方で、自社管理物件で退去が少なく、仲介事業で紹介できる空室が少なかったため、物件情報の確保が課題となった。新潟市を中心に、新潟県上越市、長岡市を商圏として年間２２４５件の賃貸仲介を行う信濃土地では、顧客の節約志向が高まっているという。賃貸営業部の阿久津正太部長は「一般客のなんとか費用を押さえたいという気持ちを感じた。新築物件は家賃が高いことを理解しているため、築古であってもリノベーションしているのであればいいという声が増えている」と話す。初期費用の相見積もりを取る顧客も増加傾向にある。代理店手数料を惜しみ、自身で火災保険の契約を希望する顧客も24年ごろから増えてきた。一方で、賃貸借契約時までに保険証券の提出が間に合わず、最終的に管理会社が提供する火災保険を希望する事例も多いという。「火災保険を顧客自身で契約するのは、初期費用を抑えるテクニックとしてＳＮＳなどで紹介されていて、その影響を受けているようだ。借家人賠償と個人賠償がいくら以上ならば問題ないかなど、管理会社に確認する手間が増えている」（阿久津部長）東京都の城東・城北エリアを中心に年間１８００件の仲介を行うアップスタイルは、１〜３月の成約件数が６００件弱となった。件数は25年と同程度だが、成約賃料は平均２万円上昇したという。佐藤幸司取締役は「東京都の空室不足により、仲介できる物件数自体が減少している。だからこそ、件数増加よりも単価向上の施策を行った」と話す。同社は主に単身者をターゲットに賃貸仲介を行う。その中でも26年繁忙期は一般顧客から年間約７万件を仲介するタウンハウジングでは、今繁忙期の成約賃料は東京都内を中心に上昇傾向だった。東京23区の場合は８〜10％、１都３県でも６％ほど上がってズが家賃帯の上昇に影響している。具体的には、プロパンガスと比較してランニングコストを抑えられる都市ガスや無料インターネット設備が重視されていた。それぞれの設備がない物件と比較すると、最大５０００円程度家賃が上がっても成約する顧客が増えた。学生の平均成約賃料は５万円前後となり「４万円後半から５万円台に乗り出した感触だ」（加藤課長）一般社会人の成約件数も微増したが、これは北海道千歳市に誘致された半導体メーカーＲａｐｉｄｕｓ（ラピダス）の影響が考えられるという。加藤課長は「ラピダスバブル状態で、千歳市内は住まいが不足している。札幌市から千歳市に通勤する層が部屋探しをしている可能性が増加の一因として考えられている」とした。年間４０００件超の賃貸仲介を行うハウジングエステート（宮城県仙台市）の商圏である仙台市の賃貸市況は、建築費の高騰により家賃が上昇傾向にある。ただ、借り手は予算を維持するため、同社の成約賃料平均は前年と変わらない13万円前後で推移している。借り手は家賃上昇が顕著な新築ではなく、予算感に合わせた中古物件を選ぶ傾向が目立つ。そのため、フリーレントや初期費用削減といったオーナーとの条件交渉を積極的に進めているとした。同社の今繁忙期の成約件数は、新店舗の拡大が奏功し、前年比８％の「やや増」で着地した。反響数が前年比15〜20％減少した一方で、１件あたりの丁寧な対応が可能となり、来店率は例年の20％台から30〜35％にまで上昇。石川祐介執行役員は「新店舗の本格的な効果は、人材育成も含め２０２６年よりも27年に焦点を合わせた。既存店舗の成長も含め来年の業績拡大に期待している」と語る。「初期費用を抑えられるなら、家賃や共益費などのランニングコストを上げても良い」という声があったという。例えば、月額予算10万円の一般顧客に対して、礼金や仲介手数料がなく、フリーレント２カ月のついた12万円の物件を紹介。これを24カ月の入居期間で割れば、月々の実質的な負担増は相殺される。「東京都内は特に家賃の上昇率が高いからこそ、初期費用は下がっている印象がある」（佐藤取締役）神奈川県川崎市と横浜市北部を商圏に約７３００戸を管理するアーバン企画開発は、26年繁忙期の成約件数が前年同期比で約２割増加。特に法人契約が約１割伸長した。賃貸営業部の新倉正久部長は「特に製造業・金融業・ＩＴ関連などの企業で新入社員からの需要が多く、企業の採用拡大の影響が推測される」と分析する。一方で、上昇を続ける家賃相場が成約の壁となるケースも出ている。新倉部長の肌感覚では、この１年で単身者向け物件で５０００円前後、ファミリー向けでは１万円ほど高くなったという。転い」が5・9ポイント増加の55・6％。「一般」は、「よかった」が前年比1・2ポイント減の27％、「悪かった」が2・7ポイント減少の12・1％、「変わらない」が3・9ポイント増加の60・9％。「学生」は、「よかった」が前年比0・1ポイント減の17％、「悪かった」が5・6ポイント減少の20・5％、「変わらない」が5・7ポイント増加の62・5％だった。26年より追加した「外国人」と「高齢者（65歳以上）」については、「変わらない」と回答する企業の割合が他の属性よりさらに高かった。属性別の成約状況総括総括繁忙期2026▲ハウジングエステート長町駅前店の外観新築高騰、中古に人気ハウジングエステート（宮城県仙台市）都内中心に家賃高タウンハウジング（東京都千代田区）大手節約志向高まる信濃土地（新潟市）甲信越・北陸初期費用を抑制アップスタイル（東京都千代田区）東京礼金値上げもアーバン企画開発（神奈川県川崎市）学生、設備を重視ビッグ（北海道札幌市）北海道・東北よかった悪かった変わらず法人外国人31.1%高齢者（65歳以上）83.2%10.2%6.6%68.8%22.7%8.6%13.3%学生17%62.5%20.5%55.6%一般27%12.1%60.9%ｎ＝412ｎ＝404ｎ＝397ｎ＝392ｎ＝405 ## Page 05 ![Page 05の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000005.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号2026.5.11〈第3種郵便物認可〉（５）���������������������＜６面に続く＞＜４面から続く＞ピーク早期化、賃料上昇継続、電子サービスについては、オンライン内見の利用割合が高まりつつあるようだ。利用割合が「1割以上」と回答した企業は、前年比7・8ポイント増の43・3％となった。最も利用割合が高い電子申し込みについてはほぼ横ばいで、前年比0・9ポイント増の77・3％だった。個別取材においても、オンライン内見をはじめとする電子サービスの利用を強化するという声は多く聞かれた。石川県金沢市を中心に不動産業を展開するのうか不動産では、前年とほぼ変わらない2278件の成約となった。管理業務課の下田一友マネージャーは「オンライン上での成約が年々増加している」という。金沢市内の大学に通う学生を主なターゲットとする同社は、顧客のニーズを汲み取り、24時間３６５日部屋探しを可能にし、来店の手間をなくす非来店契約を推進。問い合わせ、申し込みから契約までをインターネット上で完結させる取り組みを進める。26年繁忙期は成約件数のうち、42％が非来店での契約となった。来店においても契約は紙の要望がない限り、電子オンライン内見の活用進む▲のうか不動産もりの里店外観▲渡辺住研ふじみ野店の店内写真▲千葉県八千代市にある本社の外観愛知県名古屋市を中心に、年間１８８０件の賃貸仲介を手がける洞口。「ＲＯＯＭＳＥＬＥＣＴ」の屋号で不動産事業を展開し、市内に仲介店舗を６店舗構える。仲介件数は25年と比べて微増勤者社宅については企業側の予算基準と実勢賃料との乖離（かいり）が顕著となり、条件に合う物件自体が減少。結果として「紹介するが決まらない」のではなく、紹介可能な物件が構造的に絞られている状況だったという。同社の商圏では礼金も上昇傾向にある。特に築浅やペット共生型などの需要が高い物件では１万〜２万円ほどアップした事例も見られた。新型コロナウイルス禍以降、市場が回復し始めた22年ごろからは、供給物件の減少から物件を確保するため、申し込み決定までのスピードが年々早まっている。それに伴い、スピードを重視する一般顧客を中心に、オンライン内見やＩＴ重説、電子申し込みなどの非対面サービスの利用を希望する声が増加しているという。千葉県八千代市を中心に賃貸管理や仲介を行うオカムラメイトでは、26年繁忙期に入居募集をかけた物件の賃料が前年比で約５％上昇した。業務推進課の春日肇課長は「特に築浅や駅近の物件では値上げが常態化している。築古や駅から遠い物件は賃料が上がらず、物件条件による二極化が目立った」とコメントした。３月単体の売上高は前年比１・７倍に伸長した。１月から３月の成約件数は前年同期比約14％増となった。学生の成約が好調に推移。学生客は成田国際空港に勤務する空港関係者の需要で逼迫（ひっぱく）する成田エリアから、物件を求めて同社の商圏へ流入する動きが活発化した。家賃高騰が続く都心部からの一般顧客による住み替え需要も、成約件数の押し上げに寄与したという。成約に寄与したのは、管理物件や新築物件の受託による物件仕入れだ。15戸規模の新築物件が完成前に14戸決まるなど、市場全体の物件不足に対応した。一方で商圏内での物件解約数は少なく、案内できる物件自体は限定的だった。埼玉県富士見市を中心に賃貸管理・仲介を手がける渡辺住研は、１〜３月の成約件数が前年比６％と増加した。仲介店舗数を３店に減らしたが、各店舗での営業効率を高めた。反響数・来店数ともに前年同期と比較して減ったが、申し込み率の向上により成約数は38件増加した。属性別では外国人と法人の成約が増加した。外国籍の顧客は、３月の反響数全体の11％を占め、語学学校に通うアジア圏の学生や医療従事者として勤務する外国人の需要を取り込んだ。法人は、25年９月〜26年３月末の成約件数が前年比で46件増加。特に１月と２月に成約が集中した。賃貸営業部部長代理（兼サテライトリーシンググループ立ち上げ責任者）の高橋正和氏は「従来は法人からの依頼があれば、各店舗に振り分けていたが、反響対応チームで反響から申し込みまで一貫して対応する体制に変更した」とコメントした。一方で一般顧客は、家賃高騰や退去者の減少から、住み替えが必須な層に限定された印象だったという。契約で行う。オンライン内見、ＩＴ重要事項説明（ＩＴ重説）共に増加しているという。自社のウェブサイトでは、入居率向上と入居後のトラブル防止のため、写真の新しさを重要視する。そのほかにも間取りの３Ｄレイアウトや、募集状況のリアルタイムに近い表示など、来店しなくても顧客がさまざまな情報を収集できるよう、わかりやすさを重視する。非来店契約の推進は労働時間の面でも効果があり、繁忙期の従業員の残業時間が減少したという。粗利益総額を全従業員の総労働時間で割った指標で見ても前年比約15％、労働生産性が向上した。「入居者はウェブサイトだけでなく、口コミやＳＮＳ、物件情報など複合的な情報を見て意思決定しているため、多角的な取り組みによって契約につながっている」（下田マネージャー）家賃が二極化オカムラメイト（千葉県八千代市）外国人、紹介で好調渡辺住研（埼玉県富士見市）法人仲介が好調洞口（ＲＯＯＭＳＥＬＥＣＴ）（愛知県名古屋市）中部ITサービス利用割合１割未満３割～５割未満１割～３割未満８割以上５割～８割未満電子申し込みオンライン内見電子契約IT重説56.7%34.9%4.2%2.7%1.5%28.8%20%56.9%6.1%19.9%34.7%24%12.9%14.1%14.4%8.6%8.6%14.1%14.4%22.7%ｎ＝404ｎ＝410ｎ＝404ｎ＝408 ## Page 06 ![Page 06の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000006.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号2026.5.11〈第3種郵便物認可〉（６）���������������������＜５面から続く＞▲ROOMSELECT藤が丘店外観▲富士ホームサービスなんさん支店の外観洞口竹川和希執行役員ることがあるとみられる。大手企業の従業員向け社宅の相談を受けることもあったという。最も多かった。なんさん支店の宮内昇平店長は「家賃相場が上がり、最も需要が多い『値ごろ感』のある物件が取り合いになっていることが原因ではないか」と分析する。「値ごろ感」のある物件とは、単身者向けで人気のある１Ｋでバス・トイレ別、築浅の物件を指す。大阪市ではこうした物件の賃料は６万〜７万円台前半程度だったが、７万円台後半〜８万円ほどまで値上がりしている。賃料の上昇に伴い、引っ越し控えも起こっている。26年の繁忙期は、部屋探しに来たが「賃料と設備などの条件が合う物件がない」とあきらめる顧客も多かったという。一方で転勤者や新入社員・新入生など、３〜４月に必ず引っ越しをしなければならない顧客層は、値ごろ感のある物件がなくなる前にと１月に問い合わせをしてきたとみられる。兵庫県神戸市で年間３２００件の賃貸仲介を行うライブデザインでは、福岡市を中心に約７５００件を仲介するトーマスリビングでは、前年の繁忙期に比べ成約件数がやや増加した。市内中心部の博多・天神エリアで２店舗を出店したことが大きな要因だ。福岡市内は大学進学や就職、転勤などによる転入が多い中、同社が成約した顧客属性では、社会人と外国人が増加した。繁忙期のピークアウトは３月中旬で、例年より１週間ほど早かった。大石有機社長は「12月から反響・成約数が前年より良かった点を加味すると、繁忙期が若干前倒しになっているとも考えられる」と話す。福岡市内の成約賃料は増加傾向で、築年数が浅い、駅から近く立地が良いといった物件では、前年より５０００〜１万円ほど高くなっているという。沖縄県の浦添市、うるま市、豊見城市、名護市に店舗を持ち、沖縄県の幅広いエリアで賃貸住宅を約５０００戸管理するマルユウハウジーの繁忙期における成約件数は、25年同期比１２９％と増加した。要因は賃貸仲介スタッフが２人増加したことによるという。26年繁忙期では、顧客属性の変化として、外国籍顧客の個人契約が25年繁忙期比で微増したという。法人からも外国人社員向けの社宅需要として多数の打診があった。しかし近年の家賃上昇により、法人側の予算と募集岡山市中心部の築20〜30年で家賃が４万円程度の物件が余った」（古家野部長）無料インターネットの物件であっても、別途回線を引く入居者が増えた。オンラインゲームをする際に、既存の回線だと遅れが生じる可能性があるからだ。ネット環境が必要とする人の３〜４割が自身でネット回線を契約することを希望するという。にとどまったものの、法人仲介が好調だ。竹川和希執行役員は「大手企業だけでなく、中小企業の社宅のニーズが増えている。その結果、成約単価も上がっている」と話す。平均成約単価は、23年の12万５０００円から26年には14万６０００円と、２万１０００円アップした。付帯設備の商品項目を増やしたことや、24年12月から社内勉強会を強化したことも、単価上昇の要因とみられる。社宅代行事業者からの送客による成約率は、１月31日時点で67％に達した。提携する社宅代行事業者からの送客数が増加した。背景には、製造業が多い愛知県において、人材確保を目的に社宅を用意する法人が増えてい大阪市を中心に年間３６００件の賃貸仲介を行う富士ホームサービスでは、繁忙期のピークが早期化した。例年であれば問い合わせのピークは２月中旬から下旬だが、26年は１月の問い合わせが家賃上昇による単価の向上を感じている。中央区・東灘区といった人気エリアでの賃料上昇が加速。三宮エリアでは１Ｋの平均賃料が肌感覚で５０００円ほど上がっている。それに伴って家賃債務保証料も上昇するほか、鍵交換費用の値上げもあった。人気エリアでは物件が不足しつつあり、新築や築浅の物件は募集が出るとすぐに決まる状況だという。そのため同社では、オンライン接客・オンライン内見の需要が高まった。藤田進社長は「人気物件はすぐに決まってしまう状態だと伝えると、スピードをもって内見や契約を進められるオンライン接客・内見を希望する顧客は多い。遠方から引っ越してくる人だけでなく、県内・市内の顧客でもオンラインを希望するケースがある」と話す。岡山市を商圏に年間６３５件の賃貸仲介を行う後楽不動産では、新卒社員による築浅物件の需要が高まっているという。経営企画本部の古家野俊雄部長は「26年は一般顧客の中でも、新卒社員の希望家賃が上がった」と話す。顧客の家賃補助額は公務員で２万５０００円、それ以外の法人の場合は最大で家賃の半額で、単身者の場合は３万〜４万円程度だ。26年の新卒社員はこの補助を上限まで使いたいと希望する場合が多かった。通勤時間を短くしたいというニーズの高さもあり、結果的に岡山駅から徒歩10分圏内の築浅で、家賃６万〜８万円の物件が成約しやすくなった。車通勤の選択肢はなく、駐車場なしでもいいという顧客が多かったという。「使えるものはとことん使うという新卒社員が増えたのかもしれない。従来であれば新入社員が契約していたであろう、条件が乖離。成約に至らないケースも散見されたという。同社で賃貸仲介件数の多かった浦添市エリアの今繁忙期の家賃相場は、前年同期比で単身者・ファミリー向けともに約３０００円の上昇が見られたという。「沖縄県ではエリアによるが、駐車場の確保は重要。また、バス・トイレ別、独立洗面台、無料インターネットなどの設備についても、多くの部屋探し顧客にとっては標準的な条件として認識されており、成約における前提条件となっていると感じる」（不動産営業部リーシング課の仲宗根りさ課長代理）自社管理物件では、インターネット未導入物件への無料インターネット導入や新築物件でのペット飼育可募集など、付加価値をつけることで、早期成約や賃料水準の維持・向上に繋げているという。社宅規定変更の動き相場家賃増、「予算と条件乖離」総括総括繁忙期2026付帯も値上がりライブデザイン（兵庫県神戸市）外国人、法人・個人で需要マルユウハウジー（沖縄県浦添市）１月に問い合わせ富士ホームサービス（大阪市）関西築浅物件にニーズ後楽不動産（岡山市）中国・四国ＦＣ出店で反響トーマスリビング（福岡市）九州・沖縄 ## Page 07 ![Page 07の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000007.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号2026.5.11〈第3種郵便物認可〉（7）※スマサポ提供資料を基に作成の引き上げ、資産組み換えに向けた売却相談など幅が広い。小田社長は「入居者対応は全国どこでも事象が似通っており、アウトソーシングで業務を集約できる。一方で、千差万別のオーナー対応は集約できない。管理会社は入居者対応を手放し、浮いたリソースをオーナー提案により利益を上げる仕事へと振り向けるべき。入居者対応を切り離すことこそが、不動産会社の事業継続の実現につながると考えている」と語る。小田社長がこうしたデータ整備の先に見据える未来像は、入居者対応をスマサポが丸ごと受け持ち、管理会社がオーナーへの営業に集中できる環境の実現だ。入居者対応は、設備の不具合やクレーム処理など心理的負担が大きく、利益を生まないコストセンターになりがちである。一方で、オーナーへの提案業務は高度な対人スキルが求められる。物件の価値を高めるリノベーション提案や、家賃設定く必要がある」と説明する。スマサポは入居者との接点となるデジタルアプリ、人力でデータを整えるＢＰＯ、そして業務の最適化・効率化を図るＡＩの三位一体のモデルを構築。コストを削減しながら、各管理会社のデータベース化を推進していく。したとき、基となるデータベースが極めて重要になる。しかし、全国に約３万社ある管理会社が、自社単独で過去の紙の情報などをさかのぼってデータ化するのは、リソース的にも困難だ。われわれがフィルターとして介入し、新しく入ってきた情報を整理整頓して、ＡＩに学習させていｔｏｔｏｎｏを通じては、これまでに累計50万件に上る、入居者からの問い合わせデータが蓄積されてきた。こうした過去の対応データを分析した結果、設備に関する故障などの問い合わせが、全体の４割近くを占める状況が見えてきたという。「新築時はどのようなエアコンや給湯器が入っているか把握できていても、築20年が経過した既存物件では、途中のリフォームで何に変更されたかわからなくなっているケースが多い」新築だけでなく既存物件においても、物件・住戸ごとの設備のデータをしっかりと集め、蓄積していくことが、将来的にＡＩによる回答の精度向上に直結すると同社はみる。この課題を解決するため、同社は自社で展開する入居者アプリ「ｔｏｔｏｎｏ」を窓口とし、ＡＩとＢＰＯを組み合わせた「ｔｏｔｏｎｏＰｈａｓｅ２．０」の提供を推進する。入居者アプリを通じて集まる日々の問い合わせやトラブル対応の情報を、ＢＰＯとしてスマサポのスタッフが選別・整理。システムに蓄積していく仕組みだ。小田社長は「業界でＡＩを正確に活用しようとスマサポの小田慎三社長は、賃貸管理業界においてＡＩを本格的に活用し、業務効率化を進めるためには、正確なデータベースの構築が不可欠であると指摘する。現状では、多くの管理会社の基幹システムにおいて、情報の入力規則が統一されていなかったり、重要な項目が欠落したりしている。そのため、ＡＩに読み込ませるためのデータが整理されていないという課題を感じている。賃貸管理業界でＡＩ活用の動きが広がる中、スマサポはその前提となるデータ整備の重要性を訴える。入居者アプリとＢＰＯ（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）を組み合わせた独自の仕組みにより、各管理会社のデータベース構築を支援。不動産会社がオーナー向け提案業務に集中できる業界の未来を描く。管理会社のデータ整備を支援スマサポ入居者対応履歴の蓄積進むスマサポ小田慎三社長アプリとＢＰＯを組み合わせ累計50万件の問い合わせ情報活用不動産会社のAI活用賃貸AIテックDAY̶リアル・配信イベント̶5月26日（火）開催!!参加申し込みはこちらから1日で学ぶ・知るスマサポは管理会社のデータ整備を支援totonoで入居者対応のデータ蓄積入居者対応をスマサポが担う未来を描く業界でAIを正確に活用しようとしたとき、基となるデータベースが極めて重要。スマサポは入居者アプリのtotonoを通じて入居者対応のデータを蓄積する。データの数は累計で50万件に上る。過去の対応データを分析した結果、設備に関する故障などの問い合わせが、全体の4割近くを占めることが分かってきた。入居者対応をスマサポが丸ごと受け持ち、管理会社がオーナーへの営業に集中できる環境の実現を目指す。 ## Page 08 ![Page 08の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000008.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号〈第3種郵便物認可〉2026.5.11全面広告（8） ## Page 09 ![Page 09の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000009.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号2026.5.11〈第3種郵便物認可〉（９）���������������������（９）ズム建築の先駆けとされている建物です。この物件と、隣接する集合住宅を当社が取得継承し、多目的に活用できる文化拠点として運営していく予定です。―再生領域へ踏み出した背景にはどのような問題意識があったのでしょうか。耐震だけだとどうしても市場が限られるということは感じていました。オーナーにとってはすぐに収益につながるものでもないので、投資の優先順位が上がりにくい。それであれば、建物の使い方を変えて収益を上げる提案から入ったほうがいいんじゃないかと考えたのが、再生事業を始めたきっかけです。―耐震工事事業と再生領域の広がりは、売り上げ面ではどのように表れていますか。２０２５年６月期の売上高は32億円で、大部分が土木と建築の耐震工事事業となります。再生事業については自社で不動２１年に新規事業として不動産再生事業を開始しました。既存の不動産の中でも旧耐震基準の不動産を中心に、耐震工事から内装リノベまでを手がにするのか。いくつかのパターンを出して、どれが最も収益を出しやすいかを検討します。企画立案の手前からプロジェクトチームを組成します。設計、デザイン、運営、リーシングなど、それぞれ専門家を入れ、半年から１年をかけてプランニングしていきます。―現在進行中のプロジェクトはありますか。25年10月に、東京都中産を取得、改修しているため売り上げとして切り出しにくい部分もありますが、保有物件からの賃貸収入としては年間で１億円程度になっています。これまでは再生事例をつくる目的で自社保有を進めてきましたが、今後はほかのオーナーから案件を受注していく方針です。―今後この事業をどのように展開していきたいと考えていますか。27年６月期には部門の名称を「修復する」「やり直す」という意味を込めた「ＲＥＤＯ事業部」に改め、本格的に事業化していく予定です。旧耐震の建物はまだまだ多く、用途変更のニーズも増えているので、構造や耐震が関わる場面は広がっていくと思います。リノベだけを行う会社は多いですが、そこに耐震改修を組み合わせて一体で提案できるのが当社の強みです。建物の長寿命化だけでなく、そこで行われる事業、ひいては収益性の長寿命化を図っていきたいと思います。けています。現在は工事費の高騰により新築の市況が厳しい分、既存の建物をどう生かしていくべきかという相談は増えています。案件ごとにプロジェクトチームを組成し、耐震工事だけでなく、用途変更や内装リノベ、設備更新、施工後の運営までをプロデュースしています。―プロジェクトの初期段階では、どのような判断軸で事業化を進めているのでしょうか。当然ですが、まず考えるべきは「この建物で何をやるのが一番いいか」ということです。賃貸のままがいいのか、宿泊にするのか、シェアハウス野区にある国登録有形文化財「三岸家住宅アトリエ」の大規模改修プランを発表しました。洋画家の三岸好太郎・節子夫妻のアトリエ兼住居として１９３４年10月に建設されたもので、木造モダニ所在地：設立：資本金：従業員数：事業内容：大阪市中央区本町３丁目１番10号PMOEX本町７階1993年９月11日3000万円40人インフラや建築物の耐震工事など片山寿夫社長リノベと一体提案事業を本格推進築50年のビル改修工費回収は５年賃貸マンションを民泊向け宿泊施設に変えたり、築古ビルをホテルに転換したりするなど、不動産の用途変更やリノベーションが盛んだ。こうした物件の多くは築年数の経過した旧耐震建築であることが多い。しかし、デザイン性や収益性のみに囚われ、意外に見落とされているのが躯体の堅牢性を確保するための構造設計と耐震補強の重要性だ。キーマンは、物件の耐震性と収益性のいずれにもおける長寿命化対策をプランニングし、不動産オーナーに対して提案している。1969年生まれ、和歌山県出身。近畿大学理工学部卒業後、電機メーカー系商社に勤務。その後、兄が創業したキーマンに入社しキャリアを積む。グループ会社の経営を経て現職に就任。アパレル、特に古着への関心が強く、既存の価値を生かして再生する発想にも通じている。vol.324キーマン料収入として年間１８００万円、工費の回収期間は約５年を見込んでいます。ほかの案件についても、改修費用を５年で回収できることを指標としています。―御社は耐震工事を軸に、不動産の再生や用途変更まで踏み込んでいる点が特徴的です。当社は土木と建築の耐震工事事業をベースとしている会社ですが、２０ルにコンバージョンしたほか、東京・神保町では74年築のオフィスビルを複合施設に改修しました。このビルは１階を飲食店にして、独立志向のある若手シェフが２年間限定で開業できるインキュベーションレストランとして運営しています。２階はコワーキングスペ―築古ビルやマンションの再生事業と耐震工事をセットで受注すると聞きました。最近では、宿泊需要の高まりを受けて、賃貸マンションを宿泊施設にしたいという相談が増えています。住宅からの用途変更の際、部屋を広げるために構造壁を取らないといけない。その時に構造計算が必要になるので、耐震の技術が必ず関わってきます。結果的に、再生の話を進めていく中で耐震工事まで一緒に実施するという流れになっています。―これまでの再生事例を教えてください。東京・田端にある１９７５年築の古民家をホテース、３階から５階を全９戸のシェアハウスとして運営しています。―改修費はどの程度だったのでしょうか。総工費は１億円程度かかりましたが、改修後の賃会社概要社長プロフィール▲東京都中野区の三岸家住宅アトリエ（ⓒ三岸アトリエ、撮影：千葉正人）▶●上１階にインキュベーションレストランを構える神保町のビル●下古民家を改修したホテル「東ｓｕｉ京」耐震工事強みに不動産再生企画・運営手がけ収益向上図る ## Page 10 ![Page 10の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000010.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号〈第3種郵便物認可〉2026.5.11全面広告（10） ## Page 11 ![Page 11の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000011.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号2026.5.11〈第3種郵便物認可〉（11）▲東京ショールームの様子▲床材のサンプル一覧▲テーマに合わせた空間を提案▲サービス名変更に伴いロゴも刷新▲賃貸住宅の共有部に導入した事例な調達力と在庫量、そして著作権処理を含めた正規流通の仕組みにある。コミックの貸し出しには権利処理が不可欠であり、対応できる事業者は限られる。この制度面への対応力が参入障壁となり、同社の競争優位性を支えている。顧客仕様に合わせた装丁や棚配置まで対応するオペレーション力も、他社との差別化要因となっている。今後は宿泊施設、温浴施設に加え、賃貸住宅も主要ターゲットとし、導入施設数の倍増を視野に入れる。特に賃貸住宅では、供給過多の中で差別化ニーズが高まっており、低コストで導入可能なコミックサービスは有力な付加価値施策となり得る。取締役は「創業当初は店舗型の古書販売を福井県で展開していたが、１９９０年代後半に中古書店チェーンの台頭を受け、卸売りへと軸足を移した」と話す。その後、漫画喫茶市場の拡大とともに、数万冊単位のコミックを一括供給するビジネスモデルを確立。初期在庫の提供実績は全国で１５００店舗規模に及び、業界のインフラ的存在となった。さらに中古と新刊の両方を扱う体制や、発売日当日に雑誌を配送する物流網など、独自の供給力を磨いてきた。こうした基盤の上で２０１０年前後に立ち上げたのがスマートコミックだ。同社の強みは、長年の卸売事業で培った圧倒的ごとのターゲットに応じた選書提案や、利用者からのリクエスト反映も行うことで、単なる備品ではなく、滞在価値を高めるためのコンテンツとして機能させている」と説明する。料金面でも導入障壁は低い。１００冊３０００円（税別）からの提供が可能で、小規模であれば月額数千円でスタートすることができる。冊数を増やすほど単価が下がる設計のため、施設規模に応じた柔軟な導入が可能だ。書棚の提供や設置支援も含まれており、運営側の手間を最小化している点も特徴といえる。権利処理にも対応同社のルーツは古書店事業にさかのぼる。原生事業「スマートコミック」を展開する。単なる書籍販売ではなく、施設運営者の負担を軽減しながら空間価値を高めるサービスとして設計されている点が特徴だ。ビジネスモデルの核は、利用者の満足度を高める工夫にある。一定数のコミックを貸し出すだけでなく、新刊の補充や作品の入れ替え、破損時の保証などをパッケージ化。３カ月ごとにタイトルを交換できる仕組みを設け、常に新鮮なラインアップを維持する。営業本部シェアリング事業部の黒木大士部長は「施設月額数千円で提供全国の温浴施設や宿泊施設など、約２０００カ所にコミックを貸し出している、春うららかな書房（東京都中央区）。近年では学生向けマンションや新築賃貸住宅の共用ラウンジでの導入も進んでおり、入居促進や差別化施策としての活用が広がっている。書籍の卸売事業を手がける同社は、コミックの調達・供給力を強みに、独自のコミックレンタルエイムプレイス河上隼人社長やすいという問題があった。新名称に変更することで、所有する不動産の貸し出しを検討する際に、すぐに同サービスを思い出してもらえる存在となることを目指す。「今回の名称変更に伴い、サービスのロゴやサイトデザインも一新した。また４月からはウェブＣＭの配信を開始し、認知拡大を加速させる方針で、３年後には５万人に利用されるサービスにしていきたい」（河上隼人社長）「いざ貸す」に変更した。分譲マンションだけでなく、戸建てや一棟アパートなど幅広い不動産物件に対応している実態に合わせ、サービスイメージの刷新を図る。同サービスでは、転勤や相続などの事情により、住まいを貸し出したい所有者や管理会社の変更を検討する家主が、複数の賃貸管理会社から物件管理や賃料査定の提案を受けることが可能だ。旧名称では分譲マンションのみを対象としたサービスとの誤解を招き賃貸管理一括査定サービスを運営するエイムプレイスはこのたび、主力サービス「マンション貸す．ｃｏｍ」の名称を施工しやすい４５５㎜幅の床材「クオルテ」や、既存の床に重ねて貼ることができるリフォームフロアの新色を追加。また空間のアクセントとなる壁材「ウォールデコ」や収納「シェルフデコ」にも異素材柄を取り入れ、より個性的で洗練された空間づくりをサポートする。ショールームでは、最新の空間コーディネートを体感できるブースを設置し、実生活に近い形での提案を強化する。同社は機能だけでなく、トレンドを反映したデザインや選びやすさを追求することで、快適な住環境の提供を目指す。ショールームの見学時間は午前10時から午後５時まで。り明確に打ち出している。中間色や灰色とベージュを合わせたグレージュトーン、アイアンやモルタルといった注目の異素材柄を新たに追加し、全23色を展開する。さらに、デザインライン「Ｃ-Ｄｅｓｉｇｎ」と「Ｒ-Ｄｅｓｉｇｎ」間での同価格対応を実現し、予算に合わせたコーディネートを容易にした。機能面では、トイレなどの狭小空間でもドに合わせて、デザインを追加。新製品は26年４月から販売している。今回の刷新では、ブランドの雰囲気やコンセプトを伝えるキービジュアルとタグラインを一新し、世界観をよ建材メーカーのノダはこのたび、全国７カ所のショールームを刷新。内装建材シリーズ「Ｃａｎａｅｒｕ（カナエル）」のリニューアルに合わせ展示内容を変更した。２０２３年に発売した同製品において、多様化する生活ニーズや市場トレン春うららかな書房学生向け物件や新築で導入2000施設にコミック貸し出しサービス名「いざ貸す」にエイムプレイス年間５万人利用目指すショールームをリニューアルノダ新製品で活用場面を提案 ## Page 12 ![Page 12の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000012.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号〈第3種郵便物認可〉2026.5.11全面広告（12） ## Page 13 ![Page 13の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000013.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号2026.5.11〈第3種郵便物認可〉（13）▲Ｚ空調を導入した物件。天井高は少し低くなるが圧迫感は感じにくい（上）導入物件のイメージ。一般的な賃貸集合住宅に提供している（下）▲検索結果のイメージ建築会社のヒノキヤグループは、全館空調システム「Ｚ空調」を集合住宅向けに本格的な展開をしている。重点ターゲットは集合住宅のリノベーション市場だ。Ｚ空調は、同社グループの注文住宅など累計３万５０００棟以上で導入実績を持つ全館空調システム。最大の特長は、廊下や水回り、玄関、トイレなど、普段空調が効かないところまで含めた全室を空調管理下に置き、各階単位での温度管理を実現する点だ。Ｚ空調の集合住宅への導入に向けて、商品を見直した。電力や設置環境に配慮したほか、近年問題となっている猛暑といった気象変化にも対応できるようになっている。集合住宅向けへの展開を開始する背景について、荒木伸介常務取締役は「戸建て用販売開始以来からあった、『マンションでも導入したい』という顧客からの強い要望に応える形で、約２年間の試作と実証実験を経て商品化に至った」と話す。Ｚ空調を導入する利点は、各専有部が全館空調となることで、夏も冬も帰宅した瞬間から快適な室温が保たれ、入居者の生活上のストレスを大幅に軽減する点だ。さらに、冬場のヒートショックや夏季の孤独死リスク軽減に貢献する点もメリットとなる。物件の快適性を高めることで、賃料アップも可能だ。「特に中古マンションのリノベ案件では、『全館空調付き』という付加価値を狙う買い取り再販事業者からの反応が圧倒的に多い」（荒木常務取締役）また同社は「ペット飼育可能物件」にもニーズがあるとみている。24時間つけっぱなしで常に快適な環境を提供できるＺ空調は、入居者が不在時でもペットの健康を守りながら、エアコンと比べて電気代も抑えることができるという。工務店販売価格の目安として96万円程度を想定。施工においては、天井高の低下や配管経路の確保が必要となるため、物件ごとの個別設計対応となる。問い合わせから施工完了までの期間は、設計を含めて約３カ月を見込むが、実際の工事は２日程度で完了する。同社は、マンション向けＺ空調の販売目標として、初年度30セット、３年後には１００セットの導入を目指す。買い取り再販事業者との連携を強めることにより、リノベ案件への導入を推進する方針だ。今後は１都３県を中心に主要都市での展開を強化し、モデルルームを活用した体感機会を通じて認知拡大を図っていく。まっている。今回、ｉｉｍｏｎが提供を開始したＡＩＯ対策サービスは、同社が運営し、ＳＥＯに強い不動産専門メディア「ｉｉｍｏｎＣＯＬＵＭＮ」のランキングページに、顧客企業を有料で掲載することで、ＡＩオーバービューの引用元として選ばれるように導くビジネスモデルだ。例えば、「東京」「不動産会社」といった地域と業種を組み合わせた検索をした際、同社のランキングサイトがＡＩオーバービューの引用元として選ばれた場合、そこに掲載された不動産会社の社名が表示される。同社の後藤博一取締役は「地域と不動産会社を掛け合わせた検索を行う際には、ランキングサイトが引用元になるケースが多い。不動産会社のサイト単独では引用元になることが難しいという問題を解決していきたい」と話す。同社には、ＡＩＯ対策への関心が高い企業からの問い合わせが多く寄せられているという。サービスのリリースから３週間で約10社への提供が決定した。今後は、速いもんシリーズの導入企業を中心に、営業を拡大していく構えだ。Ｏ対策によって検索順位が１位になってもクリック率が低下する可能性がある。その結果、ＳＥＯ対策の効果は相対的に下がっている状況だ。ＳＥＯに代わって登場したＡＩＯとは「ＡＩＯｐｔｉｍｉｚａｔｉｏｎ（ＡＩ検索最適化）」の略称である。「ＣｈａｔＧＰＴ」や「グーグルジェミニ」などのＡＩ検索エンジンやＡＩアシスタントに対し、自社の情報を適切に認識・評価させるための最適化の手法を指す。ＡＩオーバービューは、要約の根拠として３〜５件のウェブサイトを引用する傾向にある。そのため、従来の検索結果で上位表示されることよりも、引用元として選ばれることへの競争が始不動産仲介業務支援ＳａａＳ「速いもん」シリーズを提供するｉｉｍｏｎは、ＡＩを活用した新たなマーケティング支援サービスを提供している。従来の検索エンジン最適化（ＳＥＯ）に代わる集客の仕組みとして、不動産業界内で反響を呼んでいる。現在、インターネット検索の動向は大きな転換期を迎えている。「グーグル」などの検索エンジンでは、検索結果の最上部にＡＩが要約した回答「ＡＩオーバービュー」が自動で表示されるようになり、ユーザーは各サイトを上から順番にクリックせずとも情報収集を完結させることができるようになった。ＡＩオーバービューの登場により、従来のＳＥヒノキヤグループ荒木伸介常務取締役全館空調を集合住宅へ展開ヒノキヤグループ新築・リノベーションに対応ＡＩ検索最適化を支援ｉｉｍｏｎ不動産業界の集客戦略に変化 ## Page 14 ![Page 14の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000014.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号〈第3種郵便物認可〉2026.5.11全面広告（14） ## Page 15 ![Page 15の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000015.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号2026.5.11〈第3種郵便物認可〉（15）入居者の死後事務、士業が代行司法書士のサービスで認知症対策港不動産集合住宅向け高速インターネット事業などを行うブロードエンタープライズは、本店を東京へ移転すると発表した。移転先は、東京都中央区にある「晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーＷ棟」の12階となる。従来の大阪市から東京都へ移転する理由は、主要な需要が集中していることから、投資家との対話促進を図るためだという。移転日は４月11日。また同社は新たに宿泊事業を開始する。具体的には、宿泊施設の運営、住宅宿泊事業や管理、仲介業などとなる。本店を東京へ移転宿泊施設の運営開始ブロードエンタープライズ港不動産金森匡邦社長◀60歳以上の単身入居者の契約時に使う説明資料大阪市で１２００戸を管理する港不動産は、認知症リスクのある高齢入居者への対応を強化する。つむぎシニアライフサポートが提供する居住支援サービス「つむサポ」を導入。入居中の認知症発症による福祉サービスの利用や、孤独死に伴う残置物の処理に関する問題を未然に防ぐ。港不動産では、高齢者の入居を積極的に受け入れている。同社の所在地である大阪市西成区は高齢化率が30％を超えており、同社の管理物件にも多くの高齢者が入居中だ。高齢者の増加に伴い、入居後に認知症を発症し徘徊や近隣トラブル、「ごみ屋敷」化などが発生するケースが出てきたという。同社の金森匡邦社長は「入居者が福祉サービスを受けたほうがいいと思い市役所などに問い合わせても、管理会社の立場ではサービスの契約などの手続きを代行することはできない。近隣トラブルが起こった時に効果的な対策をとることができず、歯がゆい思いをした」と話す。こうした問題の解決のため、同社は２０２４年４月につむサポを導入。同サービスは、利用者である入居者と司法書士が、賃貸借契約解除や残置物処理の死後事務委任契約、任意後見契約を締結するものだ。入居者が認知症を発症した際には、財産管理や死亡後の賃貸借契約の解除、残置物撤去といった法的手続きを司法書士に代行してもらうことができる。利用料は、初期費用が１万６５００円から、月額費用が５５０円（いずれも税込み）からだ。港不動産では、60歳以上の新規入居者には、つむサポと電球を使った見守りサービスのセットの契約を条件としているという。金森社長は、リスク対策を講じながら高齢者入居を進めていく方針を掲げる。「街に求められていることをしたい」という思いがあるためだ。「高齢化が進む街の現状を考えれば、高齢者の入居受け入れは不動産会社として街から求められている役割そのもの。無理に若い人を呼ぼうとするよりも、必要とされている高齢者や外国人の受け入れに向けて動いていきたい」（金森社長）外国人留学生の生活ルールにまつわるトラブルプロフィール学歴立命館大学法科大学院所属東京弁護士会得意分野企業法務、不動産関連法務、会社法関連案件、労働関連法務、Ｍ＆Ａ案件、各種契約書作成など弁護士法人ＡＬＧ＆Ａssociates家永勲執行役員・弁護士（毎月第２週掲載）137結論から申し上げると、外国人留学生が単に生活ルールに違反したことだけを理由として、契約を解除して物件の明け渡しを法的に求めることは難しいと考えられます。賃貸借契約の解除が認められるには、単に契約の定めに違反したということのみならず、「信頼関係破壊の法理」の下、当事者間の信頼関係が破壊されたことが認められる必要があります。こうした迷惑行為の事案において、当事者間の信頼関係が破壊されたと判断されるか否かはケースバイケースであり、一概に基準は定まっていませんが、本件のような騒音やごみ出しなどの生活ルールの違反による契約解除の場合、長期間にわたって度重なる注意を行ったものの入居者がこれを無視し、当事者間の信頼関係が完全に壊れ、契約継続が不可能であると認められる必要があるものと考えられます。そうしますと、オーナー側としては、契約解除に基づく物件の明け渡しを求めるにあたっては、賃貸人として尽くすべき対応を尽くしてもなお、外国人留学生が改善に応じなかったとして、信頼関係が破壊されたことを支える証拠を準備しておくことが望ましいと思料します。まず、外国人留学生が発生させている騒音について、どの程度の音量なのか騒音計で客観的に調査したり、ごみ出しの状況について日々状況を確認して写真に収めるなど、生活ルールに違反した事実を客観的な証拠で示すことができるようにしておくことがよいかと思います。そのうえで、前記迷惑行為について、繰り返し注意指導した実績を残しておくことも重要です。従前は口頭で外国人留学生に注意指導を行っていたものとお見受けしますが、証拠として残す観点からは、内容証明郵便などの書面で警告文を送付するほうがいいかと思います。その際、日本語が読めないなどの反論を封じる観点からは、母国語ないし英文で作成した書面を送ることが望ましいです。入居者の迷惑行為による契約解除・物件の明け渡しには、決して低くない法的ハードルがありますが、こうした証拠の積み重ねによって信頼関係の破壊が認められるための下準備をすると、後の法的紛争において有利に働くことになります。もっとも、前述のとおり、賃貸借契約において信頼関係の破壊が認められるかどうかは、ケースバイケースでもありますので、外国人入居者による迷惑行為に伴う法的トラブルについては、ぜひ弁護士にご相談ください。〝迷惑入居者〟との契約解除書面注意で信頼関係の破壊証明賃貸人の方からの相談がありました。「賃貸物件に最近入居した外国人留学生が、夜中に友人を呼んで騒いだり、またごみ出しのルールも守ってくれません。管理会社を介して何度か口頭で注意しましたが改善される様子もありません。契約書には、ごみ出しのルールを守ることや近隣住民に迷惑をかけないことなどのルールを定めているので、ルール違反を理由に契約を解除し、建物を明け渡してもらいたいのですが、法的に可能でしょうか。」騒ぎを起こす外国人留学生。契約解除は可能か深夜に騒いだり、ごみ出しルールを守らない相手に対しての契約解除論点●賃貸借契約の解除には、契約の定めに違反したということだけでなく当事者間の信頼関係が破壊されたことが認められる必要がある。●どの程度の騒音なのか騒音計で客観的に調査したり、ごみ出しの日々の状況を確認して写真に収めるなど、客観的な証拠で示す。●警告文を送付する際、日本語が読めないなどの反論を封じるため、母国語や英文で作成した書面を送る。ポイント ## Page 16 ![Page 16の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000016.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号〈第3種郵便物認可〉2026.5.11全面広告（16） ## Page 17 ![Page 17の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000017.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号2026.5.11〈第3種郵便物認可〉（17）（毎月第２・４週掲載）▶業務管理者の役割と実務上の落とし穴賃貸不動産経営管理士２０２6年試験対策Ｑ破産者でも業務管理者になれるの？Ａ欠格事由に該当するのでなれません２０２５年度賃貸不動産経営管理士試験の問10は、業務管理者に関する問題です。選任義務や欠格事由、実務上の運用を横断的に問うものであり、「業務管理者が欠ける時点」「管理業務の該当性」など実務にも直結する重要論点が含まれています。原則１人以上必須不在時契約は違反賃貸住宅管理業法12条１項は、営業所または事務所ごとに「１人以上」の業務管理者を選任することを義務付けています。同条２項は、「選任した者のすべてが欠けるに至ったとき」に限り契約締結を禁止しています。この「すべてが欠ける」という要件を正確に理解することが重要です。一方で、業務管理者が１人もいない状態となった場合には、状況は一変します。この場合、新たな業務管理者を選任するまでの間、その営業所では管理受託契約を締結することができません。実務上は、退職や異動のタイミングで一時的に空白が生じることもあり得ますが、この期間中に契約を締結してしまうと法令違反となります。従って、あらかじめ後任者の確保や選任手続きの準備を行うなど、人的管理体制の整備が不可欠です。破産中は欠格事由選任は復権が必要業務管理者については、「専任でなければならない」と誤解されることがありますが、法令上は宅地建物取引士（宅建士）との兼務も含め、他業務との兼務は可能とされています。もっとも、業務管理者は、誰でもなれるわけではありません。賃貸住宅管理業法12条４項は、６条１項各号に該当しない者であることを要件としています。例えば、破産手続き開始の決定を受け復権を得ていない者は欠格事由に該当し、業務管理者として選任することはできません。この点は、登録制度と同様の基準が採用されていることから、制度全体として適格性を担保する仕組みとなっています。管理は実態で判断契約の有無問わず実務上、特に注意すべきなのが、管理業務の該当性です。賃貸住宅管理業法2条2項は、「委託を受けて」管理業務を行う場合を対象としていますが、ここでいう「委託」は形式的な契約の有無に限定されません。解釈・運用上は、賃貸人からの依頼により、実態として維持保全業務を行っていれば、契約書が存在しなくても「賃貸住宅管理業」に該当するとされているため２００戸以上の管理を行っている実態があれば、登録義務および業務管理者の選任義務が生じます。この点を誤解すると、「形式上は契約がないから大丈夫」と判断してしまい、無登録営業という重大な法令違反につながる恐れがあります。業務管理者制度は、単なる形式的な資格制度ではなく、管理業務の適正化を担保する中核的な仕組みです。管理受託契約の内容の明確化や、維持保全の実施方法の妥当性の確保といった重要な業務は、すべて業務管理者の管理・監督の下で行われます。従って、業務管理者の選任や配置は、コンプライアンスの問題にとどまらず、管理品質そのものに直結します。KENビジネススクール田中嵩二社長著者プロフィールＫＥＮビジネススクール代表取締役社長。明海大学不動産学部非常勤講師（不動産取引法など）。法学修士（中央大学）。これまで50以上の不動産会社・大学等で宅建・賃貸管理士・投資不動産等の研修講師を担当し、高い合格率を維持している。オールアバウト宅建試験専門ガイド、楽待不動産投資新聞・ライフルホームズコラム記事執筆者としても活躍中。※正解は下部に記載※正解は下部に記載過去問にチャレンジ２０２5年度問1０賃貸住宅管理業法に基づく業務管賃貸住宅管理業法に基づく業務管理者に関する次の記述のうち、正し理者に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。いものはどれか。１賃貸住宅管理業者の営業所において業務管理者が２人選任されていたが、そのうち１人の業務管理者が退職した場合、新たに業務管理者を追加して選任するまでは、その営業所では新たな管理受託契約を締結することができない。２業務管理者は、入居者の居住の安定の確保などの観点から、賃貸住宅管理事業者の従業員が行う管理業務などについて必要な指導、管理および監督の業務に従事する必要があり、宅地建物取引士の業務を兼務することはできない。３破産手続き開始の決定を受けて復権を得ない者を、業務管理者に選任することはできない。４賃貸人から依頼を受けて200戸以上の賃貸住宅の維持保全を行っている実態があるものの、明示的に契約などの形式により委託を受けていない場合は業務管理者を選任する必要はない。１×１人残れば「欠けた」とはいえず契約締結可能（法12条２項）。２×宅建士との兼務は可能（解釈・運用）。３〇破産未復権者は欠格事由に該当（法６条・12条４項）。４×実態で判断、契約形式なくても管理業に該当（法２条２項）。正解：３ ## Page 18 ![Page 18の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000018.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号〈第3種郵便物認可〉2026.5.11全面広告（18） ## Page 19 ![Page 19の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000019.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号2026.5.11〈第3種郵便物認可〉（19）���������������������ネクストライフ青木裕和社長アブレイズ・コーポレーション濱田光春社長村田主任は、九州と１都３県を商圏とする三和エステートで総合企画部の広報マーケティング課に所属。自社の魅力を発信するための販促物制作や、公式ユーチューブチャンネルで配信する動画の撮影・編集、運用をメイン業務としている。かつてデザイナー不在だった同社において、今では「彼女の経歴とスキルがあってこそ今の広報がある」と上長からも信頼を寄せられる存在だ。三和エステートに入社する前、村田主任は全くの異業種に身を置いていた。ソーシャルゲームのキャラクターデザインや、ＬＩＮＥスタンプの制作に携わるデザイナーとして約５年間活動。前職では「人の人生を狂わせるほどの熱量を持った作品を作りたい」という尖ったプロ意識を持ち、深夜まで及ぶハードワークの日々を送っていた。転機となったのは、自身の結婚だった。「これまでは受け手の幸せばかりを考えて身を削っ広報の枠を超えた営業サポート不動産事業を展開する三和エステートの村田風香主任は、動画編集や販促物制作を担当。元デザイナーとしての感性を生かし、社内で表彰を連続受賞。組織に欠かせない社員として存在感を高める。応募だったが、これまでのデザイナーとしての実績と、同社が今後注力したかった動画コンテンツのニーズが合致。広報担当としての採用となった。異業種からの挑戦には壁もあった。それは、クリエイティブ業界で培った「ポップで可愛い世界観」と、不動産業界に求められる「誠実さや高級感な世界観」のギャップだったという。村田主任はこの壁を乗り越えるため、自ら外部のセミナーを受講。独学で不動産会社にふさわしいデザインを徹底的に研究した。その努力は制作物のクオリティーという形で表れ始めた。村田主任が手がけたユーチューブ動画をきっかけに、「この担当者に案内してほしい」と他社の予約をキャンセルしてまで同社を訪れる顧客が現れるなど、広報の枠を超えた営業支援を実現することもできた。こうした多大な貢献が認められ、社内の経営理念を体現する「ＭＶＰ（ミッション・ビジョン・パッション）賞」を２年連続で受賞するという快挙を成し遂げた。村田主任は「現場の営業担当者が使いやすく、そして何よりお客さまに喜んでもらえるものを作りたいです。最近は動画を通じて直接お客さまの反応を感じられることが大きなやりがいです」と語る。今後は、現在約２１００人のチャンネル登録者数をさらに伸ばし、１万人規模のチャンネルへと成長させることを目標としている。村田風香主任三和エステート総合企画部広報マーケティング課会社の強みを引き出してくれた人経営者の在り方を学ぶ道しるべてきましたが、家族ができたことで『自分自身の幸せ』も大切にしなければならないと痛感しました」と話す。働き方を見直すべく、事務職へのジョブチェンジを決意して転職活動を開始した。エージェントから紹介された三和エステートの「物心両面の幸福を追求する」という方針に共感。今の自分に必要なのは受け手の幸せだけではなく、自身の幸せだという思いを強くした。当初は賃貸管理の事務職での２年連続、社内ＭＶＰ受賞◀物件紹介の動画を撮影している様子賃貸仲介を手がけるネクストライフ（神奈川県横浜市）の青木裕和社長が深く信頼しているのが、都内を中心に賃貸仲介を行うアブレイズ・コーポレーション（東京都中央区）の濱田光春社長だ。２人の出会いは15年以上前にさかのぼり、以前勤めていた会社の友人を通して知り合った。青木社長は濱田社長について「ネクストライフが『賃貸仲介業』を極めていくきっかけをくれた人」と語る。印象深い出来事があるという。２０１３年、ネクストライフが設立後４年で７店舗へと事業を急拡大させていた時期のこと。青木社長は「当時は勢いに任せて事業を広げていたが、ある時多数の社員の離職を経験した。私は調子に乗っていたのだと思う」と振り返る。この時厳しい指摘をくれたのが、濱田社長だった。社員を大切にする姿勢や部下に対する向き合い方、経営者としての在り方について指導を受け、ハッとしたという。青木社長はこの時の教えをきっかけに、賃貸仲介で自社の強みを持つべく、組織全体の体制を根本からつくり直すと決断。会社の基盤づくりに４年を費やした。現在は分業化と自社開発したシステムの導入により、高い利益率と生産性を両立。特に集客においては、ポータルサイトよりも自社サイト経由の反響を多く獲得できる体制を構築済みだ。青木社長は「濱田社長のように、業界で活躍する先輩の成長を間近で見られたことが自身のやる気に火を付けた。道しるべとなる人が近くにいてくれたことは恵まれていると思う」とコメントした。現在も月に２〜３回ほど会い、一緒に食事やゴルフを楽しむ仲だ。濱田社長の魅力について、青木社長は「人として、男として、誰に対しても責任を持って向き合い続け、とにかく逃げない。責任感のある人だ」と話す。会社だけでなく、家族を大切にしているところも尊敬しているポイントだそうだ。「濱田社長は、どんな時でも真っすぐに人と向き合ってくれる。その誠実な姿勢に、私は助けられてきたと感じている」 ## Page 20 ![Page 20の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/tF9HrM/contents/image/book/medium/image-000020.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第1700号2026.5.11〈第3種郵便物認可〉（20）���������������������木本社長の就任から約４年半で、同社の業績と事業規模は大きく伸長した。21年当時約４万戸だった管理戸数は、自社開発とＭ＆Ａ（合併・買収）を両輪に、直近では約５万６０００戸まで拡大している。Ｍ＆Ａは22年から本格化し、すでに９社をグループ化した。三大都市圏に加え、仙台市や福岡市など地方中核都市でも引き合いが増えており、今後も積極的に推進する方針だ。地場の管理会社の事業を承継。電子契約システムやオーナー向けアプリなどのＩＴ基盤を導入することで、稼働率の向上や業務効率化を実現してきた。加えて、地域に根差したオーナーとの関係性を維持しながら、修繕や建て替え、売買などを受注。グループ全体の収益機会を拡張している。こうした取り組みは、単なる管理戸数の積み上げにとどまらない。管理物件の増加に伴う賃料や稼働状況、入退去といったデータが蓄積されてきた。それがサービスの高度化や意思決定の精度向上にも寄与している。木本社長は、ＩＴ投資負担の増大やデジタル化の進展を背景に「不動産管理業界は今後、確実に寡占化が進む」と分析。同社がその受け皿として機能することを見込む。直近の業績で際立つのは、売り上げ規模の拡大以上に「利益」を重視する経営姿勢が明確になっている点だ。25年６月期は売上高が６４０億６００万円と前期比で３・４％増だった一方、経常利益は44億１３００万円で25％伸ばした。木本社長は「インフレ環境下で、時間とコストをかけて開発した物件を安売りするのは合理的ではない。設定した価格で確実に売り切ることが企業の強さだ」と語る。現場での安易な値引きを抑制し、適正価格での販売を徹底したことが、利益率の改善につながった。自社開発においてもリスク管理を徹底する。「完成後のキャッシュフローを精緻に見極め、建築コストから逆算して土地を取得している。そのため、現在進行中の数十棟のプロジェクトに赤字案件はない」。短期的な市況変動に左右されない堅実な事業モデルを構築している点も特徴だ。億４３００万円。利益成長率25％が継続すると仮定すると、計算上は20年で４０２７億円。単純計算なら業界最大手と肩を並べる規模になる。ただ、大きな名前は背負っても、その野心の実現拡大フェーズに移行しつつある。新社名の由来について木本社長は「将来的に業界トップを目指す中で、不動産会社に多いカタカナの社名では新興感が拭えない。業界大手に並んでも負けない漢字の力強い名前が望ましいと考えた」と説明する。「一度聞けば忘れない言葉であり、ポジティブな響きや品格を持ちながら、業界では使われていない〝空き家〞のような言葉だった」を焦らないことがとても大事だと考えている」と強調する。短期的な規模拡大ではなく、複利的な成長を前提に時間を味方につけることで、着実に企業価値を高めていく考えだ。同社が継続的な成長と変革を志向する背景には「人材獲得」という明確な目的がある。木本社長は「成長や変化がある企業にしか優秀な人材は集まらず、定着もしない」と指摘する。単に安定した収益を上げるだけでは、社員のモチベーションは維持できないとする。常に次の挑戦がある環境をつくることが、魅力ある組織を維持するうえで不可欠だとの考えを示す。実際、採用力は年々高まっている。26年４月には51人が新たに加わり、来春には新卒社員70人が入社する予定だ。待遇改善にも力を入れ、既存社員に対しては23年６月期から24年６月期に年収ベースで11・９％、24年６月期から25年６月期にかけては同14・２％と２桁の賃上げを実施。利益を着実に人材へ還元する。「不動産業は人がすべてであり、企業カルチャーこそが競争力の源泉だ」長期的にはＩＰＯを視野に入れる。プロパティマネジメント事業というストック型ビジネスの粗利で一般管理費を賄える体制を維持。開発事業を組み合わせることで収益の安定性と成長性を両立させる。この両輪により、高い利益率を確保しながら売上高１０００億円規模への到達を目指す。マクロ環境の変動にも耐え得る財務基盤およびデータと人材を軸とした経営体制を武器に、新生・帝国不動産としての一歩を踏み出す。（河内）アーキテクト・ディベロッパーは「帝国不動産」へ社名を変更した。次なる成長ステージへの移行と、日本を代表する企業を目指す決意を込める。同社は21年９月に木本社長がトップに就任して以降、経営再建と事業基盤の強化を進めてきた。経営の見通しが立ち、19年に同社へ出資したソフトバンクグループへの恩返しを考え、同業他社との事業統合を模索した時期もあったという。だが、他社と比較した際、自社の高いオペレーション水準や人材の能力の高さを実感。企業のカルチャーを維持し、独立して成長する道を選択した。足元では収益体質の改善と組織の再構築が進み、次のスケールの大きな社名へ変えたからといっても、大型プロジェクトへとかじを切るわけではない。木本社長は「無理に大型案件に挑む必要はない。データドリブンで合理性に基づき、謙虚にビジネスを積み上げる姿勢を維持する。当社の営業利益は前期で46賃貸住宅の開発・管理を手がけるアーキテクト・ディベロッパーは、さらなる成長を見据え、５月１日付で社名を「帝国不動産」へ変更した。２０２１年の新体制移行から４年半で管理戸数を大きく伸長。利益重視の経営を軸に、人材の獲得・育成を進めていく。ゆくゆくはＩＰＯ（新規株式公開）を視野に入れる。木本啓紀社長日本を代表する企業目指すＩＰＯ視野、売上1000億円へ４年で９社Ｍ＆Ａ、管理５万6000戸成長が人材を引き寄せる原動力業界大手見据え新社名「帝国不動産」アーキテクト・ディベロッパーから変更売上、営業利益の推移※取材を基に全国賃貸住宅新聞で作成▲開発事業とPM事業の両輪で成長0100002000030000400005000060000700008000090000-2000-1000010002000300040005000600070002021年3月期22年3月期23年3月期24年6月期25年6月期439億9400万円473億4100万円479億2600万円618億9600万円640億600万円売上（左軸）営業利益-18億8200万円7億8700万円12億7500万円37億4400万円46億4300万円（百万円）（百万円）帝国不動産