https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/ # 10月26日号全国賃貸住宅新聞 ## ページ ページ:1 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=1 ![ページの画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0001_rp_fuxqxjxsteqbu.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第 1722 号 2026. 10 .26 平成２年９月７日第三種郵便物認可（１） 1722 2026 年毎週月曜日発行 10 ・ 26 №住宅確保要配慮者（以下、要配慮者）の家賃債務保証（以下、保証）を積極的に行う保証会社は増えている。認定事業者は、制度開始から約１年の９月末時点で12 社。全国で保証事業を行う会社や、上場企業も認定を受けている。国土交通省住宅局安心居住推進課の田伏翔一企画専門官は「全国どこでも、要配慮者が保証を使える状態を目指してきた。業界団体との情報交換も進めた」と話す。認定事業者が要配慮者の保証を行う際に使える家賃債務保証保険（以下、ＪＨＦ保険）は、26 年度に入って利用実績を大きく伸ばしている。４月から８月末までの付保実績は約３４０件に達し、25 年度通年の実績の約13 倍となった。保証委託者である賃借人には高齢者や低額所得者が多く、対象物件は要配慮者だけの入居に限らない一般の賃貸住宅がほとんどだという。住宅金融支援機構住宅融資保険部融資保険企画グループの大西澪調査役は「足元でも保険申請が増加しており、今後も申請件数は伸びるだろう」と話す。制度開始直後の25 年11 月に認定を受けたエルズサポートでは、保証プランを刷新して要配慮者の保証を強化する。初回保証料を家賃の１００％としてＪＨＦ保険を付保。審査承認と保証範囲を拡大している。４月には、従来から提供していた要配慮者向け保証商品に、ＪＨＦ保険を付帯したプランの提供を開始した。これまでは75 歳以上の単身者の緊急連絡先は親族に限定していたが、このプランでは知人・友人・法人も指定可能とする。基本的には、ＪＨＦ保険が定める「月収が家賃などの２倍以上」という条件を満たす要配慮者に関しては、審査の基準を緩和しているという。月収要件を満たさない要配慮者については、貯蓄額なども考慮する通常商品で審査を行うことも可能だ。ＪＨＦ保険付帯商品の利用実績は順調に伸びている。９月14 日時点の申し込み数は１３７件。その中では生活保護受給者の利用が多く、申し込み数の約６割を占める。対象物件はほとんどが一般の賃貸住宅だ。要配慮者の入居に特化した居住サポート住宅やセーフティネット住宅での利用実績は多くない。居住支援推進室の大槌匠室長は「ＪＨＦ保険を付保できるようになったことで、原状回復費用も以前より多く支払えるようになり、オーナーの安心につながっている。要配慮者の承認率はかなり上がっている」と話す。東証プライム市場に上場するジェイリースは、７月に要配慮者向けの保証プランを改定。初回保証料を家賃の１００％とし、ＪＨＦ保険が利用できる新プランとして提供を開始した。同社では、改定前後で要配慮者の審査承認率を上げている。要配慮者の保証承認率は、プランの改定により25 ポイント程度高くなる見込みだという。要配慮者向け保証プランの対象物件は、居住サポート住宅のほか、セーフティネット住宅や一般住宅も含まれる。オプションとして、従来から提供していた孤独死などに対応した死亡補償サービスと見守りサービスに加えて、死後事務委任サービスも用意した。同社でも、新プランの利用が進む。特に生活保護受給者などの利用が多くなっている。もともと外国人や高齢者の承認率が高かったところに、ＪＨＦ保険が利用できるようになったことで、生活保護受給者も承認できるケースが増えた。「法改正を見込んで、25 年からプランの改定に取り組んできた。要配慮者の保証に関しては、同業他社とも協力して業界一丸となって取り組んでいきたい」（御手洗篤執行役員）Ｕ‐ＮＥＸＴＨＯＬＤＩＮＧＳのグループ会社であるＵＳＥＮＴＲＵＳＴは、要配慮者の保証を既存商品で行う。外国人の受け入れでは、グループ会社との連携も生かして管理会社への送客も行っている。同社の居住用保証は、初回保証料を代理店が家賃の50 〜１００％の間でフレキシブルに設定できる仕組みが特徴だ。要配慮者の申し込みに関しても、この仕組みは維持。与信判断時に、同社審査部門と不動産会社で申込者の状況を詳細に確認し、要配慮者として保証を引き受けるかを個別に検討・審査する。ＪＨＦ保険付帯の有無や初回保証料の調整も個別に行い、要配慮者を保証する。ＪＨＦ保険を利用できるようになったことで、要配慮者の承認率は高まっている。外国人の居住支援にも特徴がある。４月から、外国人材採用支援サービスを行うグループ会社のＵＳＥＮＷＯＲＫＩＮＧと連携を開始。部屋探しをしている外国人を代理店の不動産会社に送客しているという。「認定事業者となったのは、通常では入居が困難な方々の困り事を解決することで、サービス提供の価値向上につなげていくことが目的。実際、認定取得後にこれまで取引のなかった不動産会社との新たな取引が始まった事例が数多く生まれている」（伊澤英記取締役）ナップ賃貸保証は、２月から保証商品へのＪＨＦ保険付帯を開始。９月24 日までに20 〜30 件の保険申し込みを行った。従来から居住支援法人との連携で要配慮者の保証を行ってきた同社だが、ＪＨＦ保険の利用により、保証できる生活保護受給者や高齢者の範囲がさらに広がっている。同社では居住支援法人との連携で、要配慮者の入居に伴うリスク管理を行っている。入居を希望する要配慮者の状況をヒアリングしたうえで、必要に応じて提携する全国１２０の居住支援法人へ入居中のサポートを依頼。この仕組みにより家賃滞納や孤独死といったリスクを低減している。主に生活保護受給者や高齢者を対象に、保証できる範囲が広がっている一方、ＪＨＦ保険には課題もあるという。例えば、留学生の収入の定義だ。母国からの仕送りは収入としてカウントされないため、ＪＨＦ保険が付保できないケースが多いという。田邊裕典専務は「こうしたリスクの高い保証にもＪＨＦ保険が使えるようになれば、さらに要配慮者の保証は進むのではないか」と語る。12 社認定、大手参画付保実績137 件死後事務委任も留学生収入に課題既存商品で対応建設・保守の新会社設立 4 6 U ＳＥＮネクスト・エンジニアリングの成長戦略。家具・壁・洗面ボウルを目で見て体験建材メーカー・アイカ工業の東京ショールームをレポート。組織刷新、営業構造を改革 7 アイワ不動産・深澤新社長にインタビュー。賃料収入を事業の柱に 9 アズマハウスは、賃貸事業強化へかじを切る。改修で賃料最大 1.5 倍に 17 17 47 グループは、オフィス仲介と内装工事の実績を生かした提案を行う。 HIROTA ホールディングス 50 年の歩みを聞く。北九州で 50 年、売上 44 億円 20 20 けやき総合管理は、２年間提案を続けて大学の学生寮管理を受託した。学生寮の管理 2000 戸受託 2 3 和みは「家じまい」支援事業の構築を進める。家財整理入り口に売買仲介高齢者など住宅確保要配慮者の入居時に、家賃債務保証を利用しやすくなっている。２０２５年の住宅セーフティネット法改正で、要配慮者の保証を積極的に行う保証会社を認める「認定家賃債務保証業者制度」が創設された。保険制度を活用して、要配慮者の保証承認率を25 ポイントほど上げる保証会社もある。高齢者など住宅確保要配慮者の入居時に、家賃債務保証を利用しやすくなっている。２０２５年の住宅セーフティネット法改正で、要配慮者の保証を積極的に行う保証会社を認める「認定家賃債務保証業者制度」が創設された。保険制度を活用して、要配慮者の保証承認率を25 ポイントほど上げる保証会社もある。要配慮者の保証、新制度で加速要配慮者の保証、新制度で加速保険を活用、承認率 25 ㌽上昇も認定事業者は、要配慮者の保証に対して独立行政法人住宅金融支援機構の「家賃債務保証保険」を利用できる。同保険では、事故発生時に家賃や原状回復費用の７～９割が補填（ほてん）される。認定事業者がリスクを低減しながら要配慮者の保証を行うための仕組みだ。要配慮者が利用しやすい保証を提供する事業者を、国土交通大臣が認定する制度。認定には、居住サポート住宅に入居する要配慮者の入居を正当な理由なく断らない、緊急連絡先を法人でも可とする、などの条件がある。エルズサポート大槌匠室長ジェイリース御手洗篤執行役員ナップ賃貸保証田邊裕典専務保証事業者のリスク軽減 USEN TRUST 伊澤英記取締役一般財団法人高齢者住宅財団エルズサポートレントエール一般財団法人東京公社住宅サービスジェイリース USEN TRUST ナップ賃貸保証いえらぶパートナーズスリーエーアークあんしん保証特定非営利活動法人 e ナビステーションりあん認定家賃債務保証事業者の一覧▶▶▶▶▶▶▶▶▶▶▶▶認定家賃債務保証業者制度※認定順。 9 月末時点 ## ページ ページ:2 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=2 ![ページの画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0002_cp_fuxnvbymxgxxx.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 ## 空き家再生で家じまいを支援 ページ:3 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=3 ![空き家再生で家じまいを支援の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0003_cp_fuxnvbymxgxxx.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第 1722 号 2026. 10 .26 〈第 3 種郵便物認可〉（3）和み古田高士社長和歌山県で空き家再生や売買仲介、買い取り再販などを手がける和み（和歌山市）が、家財整理を起点に「家じまい」を支援する事業モデルの構築を進める。地域住民の家財整理をきっかけに、古物買い取り、不動産の売却仲介・買い取り再販につなぐ。将来的に解体・リフォームから相続時の士業連携まで一体的に提供する構想だ。同社は、不動産事業ではハウスドゥにフランチャイズ加盟し、古物買い取り事業では「買取大吉」を２店舗運営する。２０２６年９月期の売上高は約３億円で、内訳は古物買い取りが１億５０００万円、空き家活用を含む不動産関連事業が１億５０００万円だった。両事業を結び付ける役割として、２６年１月から家財整理事業に着手した。古田高士社長は、高齢者が自宅から施設に移る場合や、相続した実家を処分する場合、不動産会社への相談に先立ち家財整理が必要になると想定する。「不動産会社に声がかかるのは、売ることを決めたタイミング。実際は、その前から売却に向けた動きが始まっている。家財整理を事業化すれば、早い段階で接点を持てる」（古田社長）家財整理の際に、貴金属やブランド品などを査定し買い取り可能なものを換金する。整理後の建物については、売却仲介や買い取り再販を提案し、解体やリフォームが必要な場合は協力会社につなぐ。相続が関係する案件では、税理士、弁護士、司法書士などと連携する。すでに家財整理と古物買い取りを組み合わせた成果が出ている。農家の家財整理を受託した案件では、作業費用として６０万円を受け取る一方、古物買い取りで１５０万円を支払った。家財整理を廃棄物処分ではなく、資産を適切に評価するサービスとして打ち出す。家財整理の事業化には、不動産売買の反響獲得競争から脱したい意向もある。「売却反響獲得では、集客サービスから１万～１万５０００円で案件を買い、３、４社で競争し、結局電話がつながらないのが日常。一方で、空き家のセミナーを開催すると『売りたい』『いくらで売れるのか』と悩む人が来る。物件を売りたいという情報は、もっと上手に集められる」（古田社長）今後は、葬儀会社や地域包括支援センター、社会福祉協議会などとの関係を築き、高齢者の施設入居や相続、実家じまいといった地域の困り事を早期に把握する体制を整えていく。山梨県内で８７００戸を管理するエスティケイ（山梨県甲府市）は、築古物件のリノベーションとオーナーの資格取得支援の２軸で、管理物件の収益向上に取り組む。商圏では家賃３万円台の物件の需要が高く、７万～８万円の新築物件にも一定のニーズがある。一方で、築古物件は家賃４万～６万円でも割高だとみられ、リーシングが難しく、空室が多い傾向にあるという。総合窓口課の牛山庸市課長は「入居希望者も築古物件の家賃を高く感じており、生成ＡＩに相談して値下げ交渉の材料を探し、家賃の引き下げを求めてくる。リノベをすることで、そうした交渉をせずとも家賃に納得してもらえるようになる」と話す。同社は配管の確認や建物診断を伴うリノベを提案している。入居後のクレーム発生率を下げるとともに、物件の競争力を高める狙いがある。２０２５年度は３０万円以上の工事を５４１件実施した。クロスの貼り替えや一部設備の変更のほか、間取りの変更なども行う。工事費は１戸あたり最大２６０万円程度。改修後は家賃を１万円引き上げるなどして、投資資金を約２年半で回収する計画だ。入居率は９０％を超える。オーナーの賃貸経営への理解を深める取り組みにも力を入れる。４月と５月には勉強会を開催し、民間資格である不動産経営診断士の取得を促した。相続で物件を取得したオーナーに対し、経営の基礎知識を身に付けてもらう目的もある。４月には管理物件のオーナー４７５人に案内を送付し、希望した１２人が６月開催の同試験を受験。資格取得者の賞状を店舗に掲示するほか、ＳＮＳや自社サイトで発信している。こうした情報発信を通じて、ほかのオーナーの資格取得を促している。また、オーナーが賃貸経営の知識を身に付けることで、管理会社からのリノベ提案も円滑に進むようになったという。「オーナーに知識を付けてもらうことで提案がしやすくなる。物件を根本から再生し、入居率と収益性の両方を高めていく」と牛山課長はコメントした。一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会は、賃貸不動産経営管理士（賃貸管理士）資格の更新講習の申し込み受け付けを10 月から開始した。国家資格となってから、初めての更新。対象となるのは、資格の有効期限が２０２７年３月31 日までの有資格者だ。対象者は全国で約６万人いるという。更新には、60 日間にわたって行われるｅラーニング形式での更新講習の受講、および修了が必須。事前学習４時間と更新講習６時間の、合計10 時間を受講する。受講料は１万６５００円。これには認定証カードの発行手数料４５００円（いずれも税込み）が含まれる。築30 年・3 点ユニット借り上げがメイン1 都3 県を中心に全国11 の都道府県でシェアハウスやアパートを管理するクロスハウス（東京都品川区）が、家具・家電付きアパートの管理で急成長する。シェアハウスを含む管理室数は10 月中旬時点で３０００室。このうち、2 月から本格始動した家具・家電付きアパートが約１８００戸に到達した。入居率は年間平均８５％以上を維持し、新規オープン時の募集準備期間を除けば90 ％を超えるという。管理戸数拡大の強みは、空室に苦しむ物件の再生を担う管理モデルにある。家具・家電付きアパートの約8 割が築30 年以上で、3 点ユニットバスの物件も多いなど一般市場で敬遠される物件だ。現在はほぼすべてがサブリースで、1 戸単位で借り上げ、ベッドや冷蔵庫、テレビ、洗濯機などの家具・家電を一括設置して転貸する。設置する家具・家電は自社で購入し、設置する作業は専用の事業者に依頼。リフォーム・リノベーション規模の改修は実施せず、3 点ユニットもそのまま活かす。クロスの貼り替えや水回りのクリーニングなど、最小限のコスト且つ短期間で施工できる内容に留める。低家賃に外国人需要「立地に対して安い」家具・家電付きアパートの広さは約15 ㎡が中心と比較的狭い。しかし「立地に対して安い」というポイントの訴求で、入居者ニーズを掘り起こしている。管理物件の中心は、主要駅へのアクセスが電車で20 分圏内の駅や最寄駅から徒歩20 分以内に立地することを条件に仕入れを行う。家具・家電付きアパートの初期費用は一律5 万円で、キャンペーン期間は変動する。初期費用を抑えられる点が入居者のメリットだ。入居者の約5 割が外国籍で、滞在目的は留学、ワーキングホリデーや就労、観光などさまざまだ。日本人も就労や就学などで上京する若い世代が多い。約2 割が法人契約で、外国人従業員の住まいや短期出張時の住まいとして利用されている。1 カ月から利用できることが選ばれる理由のひとつだ。髙橋愛執行役員は「価格と立地が入居者のニーズに直結している。空室対策に悩むオーナーにとっても、当社が借り上げることでリスクなく稼働率を上げられるメリットが大きい」と語る。入居者属性に親和性既存事業とシナジー家具・家電付き物件の入居者ターゲットは、もともと同社の主力事業であるシェアハウスの入居者属性と重なる部分が多く、運営ノウハウを生かせる。同社は、「元かぼちゃの馬車物件」を再生したシェアハウスの運営を中心に手がけてきた。シェアハウスは一部共用の設備があるものの、家具・家電が付いており、単身者が入居する。加えて、管理物件の一部に、家具・家電付きアパートがあった。同物件が常時満室で稼働していたことから需要の高さを見出し、本格始動に至ったという。今後、シェアハウスを含む管理室数1 万室を目指す。展開エリアを拡大しており、地方都市や法人需要の高いエリアでの供給を加速させる方針だ。「技能実習生の送り出し機関からの需要や企業の短期出張など、法人需要への対応を強化し、拠点を拡大していく」（髙橋執行役員）築古物件、家具・家電付きに潜在ニーズクロスハウス受託戸数１年弱で１8００戸▲和みが運営する買取大吉田辺東山店（左）と御坊湯川町店▲不動産経営診断士の賞状を持つオーナーら▲クロスハウスが家具・家電付きに再生したアパートの外観 ( 上）と専有部。 3 点ユニットバスは改修せずに活かす家財整理を入り口に売買仲介和み古物買い取りと合わせ「家じまい」支援賃貸管理士の更新講習を実施賃貸不動産経営管理士協議会国家資格化後初、６万人対象リノベ工事年 541 件実施家賃１万円向上、入居率 90％超エスティケイ ## ページ ページ:4 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=4 ![ページの画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0004_cp_fuxnvbymxgxxx.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 ## 未収トラブル解決へODR導入 ページ:5 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=5 ![未収トラブル解決へODR導入の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0005_cp_fuxnvbymxgxxx.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第 1722 号 2026. 10 .26 〈第 3 種郵便物認可〉（5）▲使用後は、一般不燃ごみで処分可能家賃滞納や退去交渉、カスタマーハラスメント（以下、カスハラ）などのトラブルは、賃貸管理の現場担当者を悩ませ、疲弊させている。そのような中、オンライン上で紛争を解決する「ＯＤＲ」という手法に注目が集まっている。ＡｔｏＪ（大阪市）の冨田信雄ＣＥＯは「法の安心を世界中の手のひらに届ける」をビジョンに掲げ、未収に特化したＯＤＲ「ＯｎｅＮｅｇｏｔｉａｔｉｏｎ（以下、ワンネゴ）」を展開する。冨田信雄 CEO 未収に特化した ODR を提供 AtoJ ウェブ上で紛争を解決世界的に注目オンラインで調停ＯＤＲ（ＯｎｌｉｎｅＤｉｓｐｕｔｅＲｅｓｏｌｕｔｉｏｎ）とは、ＡＤＲ（裁判外紛争解決手続き）から派生した概念で、紛争解決手続きに情報通信技術を活用する手法だ。ＡＤＲが対面や紙の書面でやりとりを行うのに対し、ＯＤＲは紛争解決に特化したウェブ上のプラットフォームで行うことが特徴で、世界的に注目され始めている。ＡｔｏＪが提供するワンネゴは、未収の紛争解決に特化したＯＤＲだ。パソコンやスマートフォンから未収案件の情報を入力するだけで、自動で申立て文書を作成し、債務者に送信できる。その後の応諾から調停、交渉成立までオンライン上で行うことが可能だ。調停方法は２種類ある。チャット上で、あらかじめ用意された選択肢に沿って、債権者と債務者間でやりとりする「システム調停」と、ウェブ上で弁護士資格を持つ調停人を介し、三者間で話し合う「オンライン弁護士調停」だ。複数の未収案件がある場合にも、一覧画面で管理し、状況を確認できる。「調停人が双方の当事者から聞くであろうことを選択肢として用意し、選択肢を選ぶことで調停が進むようにしている。さらに、システムにＡＩを入れ、少数で運営する事務局でも４万件対応できるようにしている」司法に相談２割弁護士不足、課題に現在、法的な課題を抱えていても、弁護士や裁判所などの司法サービスに相談できている人は約２割と言われている。残りの８割は、費用面や時間的な壁、心理的な負担などを理由に相談できていないという。「そもそも弁護士の登録者数は約４万８０００人。それに対し、日本の人口は１億人を超え、企業数は数百万社にのぼる。弁護士のマンパワーに限りがあるため、すべてのトラブルに弁護士が対応することは難しい。未収やカスハラ、労務問題など、弁護士が間に入ることでスムーズに解決できる問題でも、現状では依頼が難しく、この領域に法の空白がある」冨田ＣＥＯは、事業再生の現場で、話し合いによる問題解決に10 年以上従事してきた。過去の所属事務所では、公営病院や公営住宅などの未収対応を延べ２万件超行ってきた。単に催促するのではなく、債務者の事情を聞いたうえで話し合うことで、解決につなげてきたという。この経験に基づき、話し合いに必要な要素を的確に抽出して体系化し、テクノロジーと組み合わせることで、多数の案件に対応できると考えた。「共同代表の森理俊ＣＬＯは、世界的に広がりつつあるＯＤＲという仕組みを日本で事業化する構想を持っていた。少額の未払いという領域からＯＤＲのプロダクト開発を行うことで合意し、共同でＡｔｏＪを創業するに至った」あらゆるトラブル一気通貫で支援ワンネゴの利用料金は、債権者が月額６６００円（税込み）からと成功報酬。債務者は無料だ。同社ではワンネゴを皮切りに、ＯＤＲを未収だけでなく、建て替えに伴う転居交渉やカスハラ、労務トラブルなどにも広げていく構想だ。冨田ＣＥＯは、不動産業界においてＯＤＲの有用性は高いと考えている。「賃貸住宅では、建て替えに伴う入居者の転居を進める際にトラブルが生じることが多い。いきなり入居者に転居を通知したことで、交渉が難航してしまい、最終的に弁護士に相談するという流れになりやすい。『退去するつもりの人』と『退去したくない人』を同じように扱いがちだが、まずは相手の意向や事情を聞き取ることで、効率的に対応できる可能性がある」ＡｔｏＪが思い描いているのは、単なる「業務効率化ツール」の提供ではない。紛争やトラブルの発生から解決するまでを、法的な側面から一気通貫で支援する仕組みだ。「ＯＤＲの認知度はまだまだ低い。これまでは『仕方がないもの』として受け入れられていた問題を、ＯＤＲを使って変えていきたい」万一の火災発生時には、素早い消火活動が大切だ。防災・自動車関連の商材を取り扱うＴＣＬはイタリアで開発・製造された消火器「ＦＩＲＥＳＨＯＫＡＳＴＩＣＫ」を輸入販売している。同製品は名前のとおり、スティック状で手で握りやすい小型で軽量の消火器だ。簡単な操作で初期消火に効果を発揮できる。同製品は全長33 ㎝、重量は３６５ｇと片手で持てるサイズだ。一般的な粉末消火器の10 分の１以下の重さで、年齢や性別を問わず扱いやすい。専用のホルダーを使用すれば壁に設置できるため、省スペースで済み、室内に常備できる。火災発生時に居住者が、廊下やエントランスなど共用部へ消火器を取りに行く時間を省き、直ちに消火へ移行できるのが最大のメリットだ。消防法上の法定設置基準に該当しないため、その代替にはならないが、室内常備の初期消火対策用として常備するのに適している。同社では同製品による迅速な初期消火と、法定設置基準を満たした消火器との併用による火災対策を提案している。同製品は、人体に無害な気体（不活性ガス）を煙状に噴射し、火元への酸素の供給を遮断して消火する仕組みを採用している。薬剤や粉末を散布する従来の消火器と異なり、不活性ガスで消火するため、消火後の汚損を最小限に抑えることが可能だ。一般的な粉末消火器の噴射時間が約15 秒なのに対し、同製品は最大１００秒の連続噴射が可能だ。噴射時間が長いため、焦らず落ち着いて消火活動にあたることができる。使用方法は①筒状のカバーを取り外す②持ち手底面のキャップを抜き取る③そのキャップで本体先端の噴射口をマッチのように擦るという３ステップだ。同社の担当者は「保管する際は、火災リスクのある台所や、人の目に留まりやすい玄関、戸建てであれば各階の通路などへの設置を推奨している」と話した。同製品は２種類あり、１００秒間噴射できる「ＦＳＳ１００ＳＥＣ」の価格は１万９８００円。より軽量・小型で50 秒間噴射できる「ＦＳＳ５０ＳＥＣ」は１万７６００円（いずれも税込み）。報告書の作成が完了する。作業状況もステータス表示で一元管理できるようになった。スタッフのスケジュール管理にも活用する。物件ごとに清掃頻度や担当者を登録し、翌月の予定を一括作成。従来は約10 日かけて翌月の予定を組んでいたが、現在は自動作成された予定を基に調整する形に変えた。藤森龍一社長は「管理する物件が増え、人の手だけで業務を回すことに限界を感じていた。システムは導入して終わりではなく、実際に使いながら改善してきた。業務を効率化することで、清掃の品質を向上させながら事業を拡大できる体制をつくっていきたい」と話す。したシステムだ。スマートフォンで撮影した写真や清掃内容を登録することで、報告書を簡単に作成できる。五條ビルメンテナンスではさらに、物件情報や清掃箇所などを登録し、清掃業務全体を管理できるようにした。導入前は、各清掃スタッフが現場写真を「ＬＩＮＥ」で送信し、事務スタッフが「ワード」へ貼り付け、ＰＤＦ化して報告書を作成。それを営業担当が管理会社やオーナーに送付しており、月間約40 万円のコストが発生していた。システム導入後は、清掃スタッフが現場でシステム上で写真を撮影し、作業内容を選択。事務スタッフが30 枚の画像から８枚を選択するだけで、ム開発を手がけるトライプランニング（同）が提供するクラウド型報告書作成サービス「Ｒａｃｃｏｏｎ」をカスタマイズナンス（神奈川県横浜市）は、清掃業務の管理システムを導入し、業務効率化を図っている。導入したのは、システ１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉）を中心に４２００棟の賃貸住宅の共用部清掃サービスを手がける五條ビルメンテ▲システムの管理画面▲選択肢を選んでいくことで、スムーズな解決につなげる清掃業務をシステム化五條ビルメンテナンス報告書作成コスト削減不活性ガスの小型消火器具ＴＣＬ部屋の汚損を抑える五條ビルメンテナンス藤森龍一社長 ## アイカ工業の東京ショールーム訪問 ページ:6 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=6 ![アイカ工業の東京ショールーム訪問の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0006_cp_fuxnvbymxgxxx.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第 1722 号 2026. 10 .26 〈第 3 種郵便物認可〉（6）▲形状や素材が確認しやすい洗面ボウルコーナー▲マグフィーノの使用例▲塗り壁材ジョリパットは豊富な色やパターンをそろえる▲アイカ東京ショールームスペースφ入口の様子▲スタイリングの参考になるイメージボードを設置会社名：アイカ工業本社所在地：愛知県名古屋市設立：1936 年代表者名：海老原健治事業内容：化成品･建装建材の製造･販売【会社概要】同社の主力商品であるメラミン化粧板は、家具向けに使われるものと壁面向けに使われる不燃タイプがある。「傷が付きにくい」「熱や水に強い」「汚れをサッと拭き取れる」など、日常的な使い勝手と実用性に優れている。また本物の木や石などと見間違えるほどリアルなデザインを表現できる点も同商品の特徴だ。商業施設から住宅まで、テーブルや家具などの表面材として広く活用されている。一方塗り壁材の「ジョリパット」は、外壁やエントランス、室内のアクセント壁などに幅広く使用されている。多彩な模様や色展開で、高級感を演出でき、ひび割れへの耐性を高めた仕様となっている。住宅設備・建材メーカーなどのショールームを記者が訪れる本企画。今回はアイカ工業の東京ショールームを訪問した。同社は、メラミン化粧板や塗り壁材などを手がける建材メーカーだ。約 600 ㎡の広々とした空間見せ方工夫、イメージしやすく主力商品など幅広く展示アイカ東京ショールームスペースφ（ファイ）は、利便性の高い西新宿にある。同ショールームはこれまで、建築士やデザイナー、施工事業者といったプロユーザーの来場が多かった。近年、住宅の施主を中心とした一般ユーザーの来場が増加傾向にあったという。このため 2024 年 12 月に新柄や新商品がより見やすくなるようにフロアの刷新を行った。約 600 ㎡の広々とした施設となり、現在は来場者の６割弱を施主が占めているという。「お客さまとの新たな価値を共創する体験型のショールーム」を新コンセプトに掲げている。ショールームの中でもにぎわいを見せていたのが造作風洗面化粧台「スマートサニタリー」のコーナーだ。同商品は洗面カウンターや洗面ボウル、収納のほか、素材やカラーも幅広いバリエーションの中から自由にカスタマイズすることができる。ショールームには六つのインテリアスタイルをわかりやすく伝えるテーマ別のイメージボードが展示されている。昨今の人気の高まりにより、スマートサニタリーシリーズの展示台数を３台から 12 台に拡充したという。壁面収納などを上手に活用する「浮かせる収納」のトレンドに合わせ、壁面に直接磁石を付けることができる高い意匠性を備えた不燃化粧板「マグフィーノ」も展示されている。マグネット壁面材として展開しており、人気が高い商品だという。同社ショールームに来場する場合は事前予約が必要だ。土曜日には予約枠が埋まることも多いという。なおショールーム内は自由見学制となっており、チェックシートや動画を活用し、来場者自身のペースで館内を回遊できるように工夫されている。来場者からは「発売前の新商品をいち早く確認できてよかった」「メラミン化粧板やジョリパットなどが大判で展示されており、実際の仕上がりをイメージしやすい」などの声が寄せられているという。体験型のショールームを新コンセプトに▲人気が高いオープンスタイルの「スマートサニタリー U 」同サービスは、生成ＡＩが文章を読み取り、リスクを抱える当事者か否かを自動で判断する。検索結果はリスクに応じて３段階で色分け、レポート化される。リストの一括検索にも対応しており、業務効率の向上に寄与する。賃貸管理・不動産仲介業務のＤＸ（デジタルトランスフォーメーション）を推進するビジュアルリサーチが提供している賃貸管理システム「ｉ―ＳＰ」などには、ＯＥＭ（相手先ブランドによる生産）として同サービスが組み込まれている。アライアンス・マーケティング部の関根一真部長は「入居時や更新時だけでなく、入居後も日常的なモニタリングを続け、リスク管理を行ってほしい。トラブルが発生しそうな段階における初動の早さを重視し、管理会社・オーナー・入居者の３者がより安心して取引できる環境づくりに貢献したい」と話す。なお同サービスは不動産事業だけでなく、情報サービス事業などさまざまな分野で利用されている。２０２０年のリリース以来、導入社数は１万社を超える。併せて、過去に事件・事故を起こしていないかなどのネガティブな情報を入居時に把握するために利用されている。入居後のトラブルを未然に防ぐことが狙いだ。同サービスの導入により、管理会社が行う入居審査にかかる手間や時間が大幅に削減される。従来は、新聞検索ツールを用いて手動で検索するほか、同姓同名者について同一人物かどうかを目視で確認する必要があり、生産性の低さが問題となっていた。１件のチェックにつき約10 分の時間を要していたが、同サービスでは20 ～30 秒で完了する。強みは、複数の専門データベースを統合したプラットフォームであることだ。国内の反社に特化した情報を保有するエス・ピー・ネットワークと提携する。さらに、世界２４５カ国の個人・法人データを扱う英ロンドン証券取引所グループ（ＬＳＥＧ）、米グーグルなどとも連携している。これらが所有する情報を一つのプラットフォームに集約することで、一度の検索で多角的な専門データを効率的に取得できる。「ＲｏｂｏＲｏｂｏコンプライアンスチェック」は、入居審査の精度を高め、それに関わる手間や時間を大幅に削減することができるリスクチェックのサービスだ。同サービスは、スマートロボットやＡＩ、ロボティック・プロセス・オートメーション（ＲＰＡ）を活用した情報処理サービスを手がけるオープン（東京都港区）が提供している。与信審査やリスクチェックなどの業務を幅広く支援する。賃貸管理の現場では、反社会的勢力チェックと入居者のリスクを一括検索オープン国内外のデータベースと連携ＩｏＴ機器の開発などを手がけるＮａｔｕｒｅは、自社開発のスマートロック「ＮａｔｕｒｅＬｏｃｋ」に新機能を追加した。スマートロックに新機能帰宅状況をスマホに通知Ｎａｔｕｒｅ「帰宅みまもり通知」は、子どもの帰宅状況を保護者に知らせる機能だ。あらかじめ設定した曜日・時間までに子どもが専用スマートキー「ＮａｔｕｒｅＫｅｙ」で玄関を解錠しなかった場合、保護者のスマートフォンに通知する。子どもがスマホやＧＰＳ（全地球測位システム）端末を持っていなくても、普段と異なる状況に気付くことができる。使用にはＮａｔｕｒｅＬｏｃｋなど同社製品との連携が必要となるが、追加費用はかからない。 ## ページ ページ:7 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=7 ![ページの画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0007_cp_fuxnvbymxgxxx.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 （7） 2026. 10 .26 〈第 3 種郵便物認可〉第 1722 号 ## 賃貸の断熱改修で補助金活用 ページ:8 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=8 ![賃貸の断熱改修で補助金活用の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0008_cp_fuxnvbymxgxxx.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第 1722 号〈第 3 種郵便物認可〉 2026. 10 .26 全面広告 （8） ## アイカ工業の東京ショールーム訪問 ページ:9 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=9 ![アイカ工業の東京ショールーム訪問の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0009_cp_fuxnvbymxgxxx.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 ## アイカ工業の東京ショールーム訪問 ページ:10 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=10 ![アイカ工業の東京ショールーム訪問の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0010_cp_fuxnvbymxgxxx.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 ## アイカ工業の東京ショールーム訪問 ページ:11 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=11 ![アイカ工業の東京ショールーム訪問の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0011_cp_fuxnvbymxgxxx.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 ## 行政と民間の協働によるエリアリノベ ページ:12 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=12 ![行政と民間の協働によるエリアリノベの画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0012_cp_fuxnvbymxgxxx.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第 1722 号 2026. 10 .26 〈第 3 種郵便物認可〉（12）筋原章博さん１９６３年、和歌山市生まれ。大阪市立大学商学部卒業後、大阪市に入職。主に大阪港湾局でキャリアを重ね、２０１０年、大阪市大正区長に就任。17 年より同市港区長、22 年より同市生野区長を務めた。26 年4 月、社会福祉法人愛生会副理事長。7 月、一般社団法人異和共生研究所の代表理事に。「ＴＵＧＢＯＡＴＴＡＩＳＨＯ」（ミスベリング・イノベーター大賞受賞）、「ヨリドコ大正メイキン」（都市住宅学会・学会長賞）、「いくのパーク」などの公民連携ＰＪに関わる。大阪市の職員として２０１０年から26 年3 月までの16 年間、大正区、港区、生野区の区長を歴任した筋原章博さんが、公民連携によるエリアリノべーションの実体験を、行政側の視点で振り返る。第1 回行政と民間の活動を認め合うヨリドコ大正メイキン（大阪市）大阪市職員として取り組んだエリアリノベ私は２０１０年から16 年間、大阪市大正区、港区、生野区で区長を務めました。大阪市の公募区長は、選挙で選ばれるわけではありませんが、基礎行政を統括し、地方都市の首長にほぼ近い立場です。区政改革、教育改革と並んで、私が力を入れてきたのが、空き家リノベーション、そして、公共空間と連動させてまちの価値を上げていくエリアリノベです。大正区長時代に取り組んだ「ヨリドコ大正メイキン」では、当時築60 年以上の長屋（文化住宅）を改修し、1 階をクリエーターの工房に、2 階をシェアハウスにしました。また、ＪＲ大阪環状線大正駅の前を流れる尻無川の河川敷に、特区指定を受けて、飲食、物販などができる商業施設「ＴＵＧＢＯＡＴＴＡＩＳＨＯ」を造りました。港区長時代には、取り壊しが決まりかけていた築60 年以上のレトロビルを、美想空間（大阪市）の鯛島康雄社長と連携し、日本初の総合リノベ展示場「ＫＬＡＳＩＣＯＬＬＥＧＥ」として再生。本社も移転いただき、にぎわい拠点をつくっていく支援をしました。生野区長時代には、学校再編で閉校した小学校跡地に、多文化共生とにぎわいの拠点「いくのパーク」を公民連携で開業しました。まちづくりを行政だけで行うことには無理があります。まちの人や組織、民間企業と連携をしないとうまくいきません。しかし、連携の仕方を間違うと、うまく進みません。まちづくりの活動は「共助」「共発」「共創」「共育」という四つの段階に分類できると考えています。共助は、世代を超えて互いに見守り助け合う活動。昔ながらの盆踊りや、通学路の見守りなどです。共発は、まちの魅力を共に発信する活動です。共創は、面白い店や面白い会社の事業が続くようにする活動。面白い人や店が増えると、暮らして面白いまちになり、地域に人やお金が循環します。最後に、さまざまなコミュニティーが互いに育て合うのが共育の活動です。さて、ここで行政の役割は何なのか。共助においては助成金です。活動が継続できるよう資金面で支援します。共発では広報による魅力発信やイベントの資金援助。共創においては、民間から上がってくる面白くて尖ったアイデアを、できるだけ制約なく実現できる環境を整えます。規制緩和、ステークホルダーとの調整は、信用力のある行政が力を発揮すべき分野です。共育では公共的役割を持つＮＰＯなどの団体が生まれ、一緒に力を合わせて施策を作り継続していくことが可能となります。四つの活動がぶつかると、せっかくのまちづくり活動は停滞してしまいます。そうならないよう、私が基本理念としたのが「異和共生」です。関西沖縄文庫主宰の金城馨氏が提唱した考え方で、異なったままで、和やかに共に生きると書きます。「異和共生」のまちづくりです。ただ、私もここに行きつくまで、多くの首長が陥りやすい迷走や失敗を繰り返しました。（毎月第４週掲載）第 70 回第 70 回上智大学法科大学院卒業２００８年弁護士登録２０１０年Ａｕｔｈｅｎｓｅ法律事務所入所年間３０００件超の相続・不動産問題を取り扱う弁護士森田雅也契約上「転貸可」とされていても、使用目的が居住に限定されている場合に、無断で民泊に供する行為は不特定多数を対象とする事業利用に該当するとして、用法順守義務違反となり、賃貸借契約の解除および建物の明け渡し請求が認められる可能性があります。民法第６１６条は、同法第５９４条第１項を準用しており、賃借人に関しては「契約またはその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用および収益をしなければならない」としています。そのため、第三者への転貸が認められている物件であっても、契約で定められた用法の範囲内でＡ使用する義務を負います。東京地方裁判所平成31 年４月25 日判決は、転貸を可能とする特約がある一方で使用目的が住居に限定されていた借家を賃借人が賃貸人の承諾を得ずに民泊に供した事案について、不特定多数の宿泊者を反復継続して宿泊させる民泊利用は住居使用目的の範囲を逸脱するとし、近隣住民からの苦情やごみ出しを巡るトラブルなども踏まえ、用法順守義務違反による信頼関係の破壊を認め、賃貸借契約の解除および建物の明け渡し請求を認容しました。居住目的の転貸と不特定多数の者を対象とする民泊利用とは区別して考える必要があること、転貸が認められていることから直ちに使用目的を逸脱する民泊利用まで許容されるものではないことを示した裁判例といえます。賃貸借契約の解除が認められるかどうかは、賃貸借契約の条項、民泊利用の態様、賃貸人の是正要求に対する賃借人の対応および近隣への影響などの具体的事情を踏まえて判断されます。そのため、このような問題が発生した場合には、不特定多数の者の出入り、騒音、ごみ出しに関する苦情などを記録し、用法順守義務違反および信頼関係破壊を基礎付ける事実を主張・立証することが重要となります。転貸可でも民泊利用は用法違反苦情など踏まえ信頼破壊立証無断の民泊経営による賃貸借契約の解除・明け渡し私は所有している物件を「転貸可」という特約付きで賃貸しているのですが、賃借人が無断で不特定多数の宿泊者に有料で貸し出す「民泊」を経営していました。契約上「転貸可」となっていても、使用目的が居住目的に限定されている物件での無断の民泊経営を理由に賃貸借契約の解除・明け渡しを求められるでしょうか。Ｑ「転貸可」の物件で民泊経営は契約解除にあたるか賃貸人に無断での民泊運営、契約解除・明け渡しに相当？論点●「転貸可」物件でも、使用目的が居住に限定されている場合は、無断で民泊に供する行為は用法順守義務違反となる。●第三者への転貸が認められている物件であっても、賃借人は契約で定められた用法の範囲内で使用する義務を負う。●転貸が認められていても使用目的を逸脱する民泊利用まで許容されるものではない。ポイント ## 収益不動産への再生手法 ページ:13 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=13 ![収益不動産への再生手法の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0013_cp_fuxnvbymxgxxx.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第 1722 号 2026. 10 .26 〈第 3 種郵便物認可〉（13）神吉不動産神吉優美代表取締役不動産業界に 26 年在籍。国籍を問わない住生活サービスで賃貸管理業を支援。近年はメンテナンス主任者資格制度の創設、公営住宅の再生に携わる。長栄入居促進・留学生支援部上席執行役員部長奥野雅裕ＣＣＩＭ、宅地建物取引士賃貸不動産経営管理士賃貸住宅メンテナンス主任者執筆者賃貸マンションは、暮らしや価値観に合わせて変化してきました。現在では陳腐化して見える間取りや設備も、建築当時は時代のニーズに応える最適解でした。今回は「昔はこれでよかった」という物件を、現代でも選ばれる収益不動産へ再生する道筋を解説します。６畳・３点ユニットバス物件６畳・３点ユニットバスの物件は、１９８０年代から90 年代前半に学生街で多く供給されました。しかし、現在はバス・トイレ別の物件が選ばれる傾向にあります。一方、収納をなくしてセパレート型に改修しても、投資額に見合う賃料上昇が見込めない場合があります。そこで、まず物件を分析します。大規模改修ありきではなく、立地や建物の質、周辺物件、時期と空室数を整理し、費用対効果の高い施策を見極めます。１．どのような入居者に選ばれる物件なのか学生街では学生が主なターゲットですが、近隣に社宅需要があれば法人の借り上げも検討します。成約事例や問い合わせ傾向から、選ぶ可能性が高い人の属性とニーズを分析します。２．入居者はどのような設備を求めているのか入居者像が明確になれば、必要な設備も見えてきます。不足があれば、賃貸需要のピーク前に整備します。学生向けでは、無料インターネットや家具・家電付きプランが比較的費用対効果の高い施策です。３．募集条件は適切かターゲットと設備を決めた後は、賃料や初期費用が市場に合っているかを調査します。条件が高止まりすれば空室期間が長引きます。収益性を意識しつつ、市場に受け入れられる範囲で条件を設定します。募集時期は、地域の入退去動向と競合物件の状況も確認して判断します。４．ターゲットに情報が届いているか設備と条件を整えても、情報が届かなければ成約にはつながりません。ポータルサイトに加え、ＳＮＳで部屋を探す人も増えています。学生が利用する媒体で、興味を引く写真や動画を発信します。５．ターゲットを広げ、新たな需要を取り込むさらに、入居者像を広げることで、留学生や高齢者など新たな需要を獲得できます。貸す側と借りる側の課題を解決できれば、入居対象者の裾野が広がり、成約機会の増加につながります。外国人には多言語案内や生活ルールの説明、入居後の相談窓口を整えます。高齢者にはＩＴを活用した見守りや緊急連絡体制を用意し、双方に安心を提供します。実際に、こうした分析と施策により、値下げ以外に打開策がないと思われた６畳・３点ユニットバス物件が、多くの入居希望者から選ばれる物件へ生まれ変わった事例もあります。不動産再生で重要なのは、単に見栄えを新しくすることではありません。改修費、賃料、空室期間、入居期間を総合的に捉え、投資額を回収できる再生計画を立てることです。管理会社には、時代の変化と賃貸需要を捉え、オーナーの不動産収益を最大化する役割が求められています。３点ユニット、交換せず需要確保家具・家電設置、情報発信見直し（毎月第４週掲載）第 136 回「地域分析」地域の公共施設、企業の工場、学校、駅等の影響、「近隣分析」近隣の対抗物件、スーパー、コンビニ「地域分析」地域の公共施設、企業の工場、学校、駅等の影響、「近隣分析」近隣の対抗物件、スーパー、コンビニ【立地】地域分析・・地域の特性近隣分析・・近隣の施設、駅からの距離など【建物】現在の物件の質の見極め有効な付加価値設備の洗い出し【発信】ポータルサイト対策仲介事業者とのパイプ作り【一般市場分析】市場に受け入れられる設定がどうかの見極め【限定市場分析】時期、空室数を加味した設定がどうかの見極め「物件の質」築年数、室内の設備のグレードとトレンド「付加価値設備」インターネット設備、宅配ボックス、防犯カメラなど「物件の質」築年数、室内の設備のグレードとトレンド「付加価値設備」インターネット設備、宅配ボックス、防犯カメラなど「ネット上の対策」ポータルサイトの更新ポータルサイトの写真、文言対策「仲介会社向けの対策」物件のパンフレット仲介事業者訪問情報更新「ネット上の対策」ポータルサイトの更新ポータルサイトの写真、文言対策「仲介会社向けの対策」物件のパンフレット仲介事業者訪問情報更新「一般市場分析」市場が受け入れる条件設定がどうか「物件限定市場分析」時期、空室数を加味した条件設定かどうか「一般市場分析」市場が受け入れる条件設定がどうか「物件限定市場分析」時期、空室数を加味した条件設定かどうか立地満室建物条件発信満室へ導く諸条件大阪府を中心に賃貸業を行う神吉不動産は、リノベーションした長屋の完成披露会を９月に開催した。築69 年の重層長屋の1 戸を、大阪公立大学建築学科の学生らと協働で改修した。当日は、オーナーら約50 人が参加。神吉優美代表取締役がプロジェクトの経緯や物件について説明し、学生が設計意図や耐震補強、施工プロセスについて説明した。同プロジェクトは築古長屋の新たな可能性や活用方法を見いだすため、２０２３年10 月にスタートした。同物件は、大阪市住吉区の阪堺電気軌道阪堺線我孫子道停留場から徒歩３分に立地する。３棟17 戸で構成される重層長屋で、そのうち12 戸を神吉代表取締役の母が所有。接道義務を満たしていないため、建て替えができない。さらに、最寄り駅から近く、路線価が高いことから相続税評価額も高いことがプロジェクト中に判明し、収益性の改善も課題となった。設計は学生チームが担当し、改修工事は同社専属の大工職人と学生が共同で行った。構造躯体、外壁、屋根、階段以外は全て解体したフルリノベーションで、入居者が快適に過ごせるよう、断熱・遮音性能を高めた。水回り設備も刷新し、１階にキッチンとリビングルーム、トイレ、２階にシャワールームと寝室を設けた。同プロジェクトは、建物の耐震性を大幅に向上させた。プロジェクト進行中の24 年１月に能登半島地震が発生し、築古物件における耐震の重要性を再認識。新耐震基準を満たすレベルの耐震性能を目標に設計を変更した。具体的には、基礎部分から造り直す大がかりな工事を実施し、梁や柱を強固に支える補強を行っている。今回のリノベにかかった事業費は、人件費を除く材料費・設備費・廃棄費用などで約２５０万円。神吉代表取締役は「建て替えができず、評価額だけが高い物件のため、どこまで費用をかけて手を加え、今後どう活用していくのかは難しい課題。今回、学生たちとの協働で長屋の改修を無事に完成させることができた。披露会では、多くのオーナーに学生たちから直接、改修への思いや工夫を聞いていただけたことも大きな成果だった。今後は、生まれ変わった長屋の最適な活用方法を模索していきたい」と話す。▲改修後の室内。 1 階のキッチンとリビング◀完成披露会には多くの家主が参加した（上）。学生チームは大工職人を手伝い施工にも関わった長屋のリノベ完成披露会学生と協働、耐震性を向上神吉不動産 ## シードちゃんのサービス紹介 ページ:14 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=14 ![シードちゃんのサービス紹介の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0014_cp_fuxnvbymxgxxx.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第 1722 号〈第 3 種郵便物認可〉 2026. 10 .26 全面広告 （14） ## 個人情報保護法と賃貸管理 ページ:15 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=15 ![個人情報保護法と賃貸管理の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0015_cp_fuxnvbymxgxxx.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第 1722 号 2026. 10 .26 〈第 3 種郵便物認可〉（15）（毎月第２・４週掲載）▶個人情報保護法と賃貸管理賃貸不動産経営管理士２０２6 年試験対策Ｑ社内共有にも本人同意が必要？Ａ利用目的の範囲内なら第三者提供ではありません２０２５年度の賃貸不動産経営管理士試験問24 は、個人情報保護法に関する問題でした。賃貸管理の現場では、入居申込書、本人確認書類、勤務先、年収、緊急連絡先、連帯保証人、滞納状況、苦情内容、修繕履歴など、多くの個人情報を取り扱います。個人情報保護法は、難しい法律に見えますが、実務で押さえるべき基本はそれほど複雑ではありません。大切なのは、①何が個人情報にあたるか②社内利用と第三者提供を区別すること③公開情報でも自由に使えるわけではないことです。個人情報の範囲共有は利用目的内で個人情報とは、生存する個人に関する情報で、氏名などにより特定の個人を識別できるものをいいます。また、それだけでは個人を特定できなくても、ほかの情報と容易に照合することで特定の個人を識別できる場合も、個人情報にあたります。例えば、住所や電話番号だけでは直ちに個人を特定できない場合があります。しかし、管理会社の顧客台帳、入居者名簿、契約書情報と照合すれば、誰の情報かわかることがあります。この場合は、全体として個人情報として取り扱う必要があります。本問で重要なのは、会社の他部署へ個人データを提供する場合です。同一会社内の部署間共有は原則として第三者提供にあたりませんが、当初特定した利用目的の範囲内に限られます。（例：賃料確認のための経理部門への共有など）目的外の営業利用などは別途本人の同意が必要です。第三者共有の原則本人同意が必要第三者提供には原則として本人の同意が必要です（保証会社やオーナー等への提供など）。よくある誤解として「委員会の許可を得ればよい」というものがありますが、そのような制度はありません。必要なのは、原則として本人同意です。管理会社が保証会社、保険会社、修繕事業者、オーナー、仲介会社などに情報を提供する場合には、利用目的、提供先、提供する情報の範囲を整理しておくことが大切になります。登記簿等の公開情報であっても個人情報に変わりはなく、利用目的の特定が必要です。ただし、あらかじめ公表していれば、毎回個別に本人へ通知する必要はありません。試験対策としては、「住所・電話番号も照合可能なら個人情報」「社内共有は第三者提供ではないが利用目的内に限る」「第三者提供は委員会の許可ではなく本人同意が原則」「公開情報でも個人情報」の４点を押さえましょう。KEN ビジネススクール田中嵩二社長著者プロフィールＫＥＮビジネススクール代表取締役社長。明海大学不動産学部非常勤講師（不動産取引法など）。法学修士（中央大学）。これまで 50 以上の不動産会社・大学等で宅建・賃貸管理士・投資不動産等の研修講師を担当し、高い合格率を維持している。オールアバウト宅建試験専門ガイド、楽待不動産投資新聞・ライフルホームズコラム記事執筆者としても活躍中。※正解は下部に記載※正解は下部に記載過去問にチャレンジ２０２5 年度問２４個人情報の保護に関する法律個人情報の保護に関する法律に関する次の記述のうち、誤っに関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。ているものはどれか。１住所や電話番号だけでも、ほかの情報と容易に照合することができ、これにより特定の個人を識別することができる場合、当該情報と合わせて全体として個人情報に該当することがある。２会社のほかの部署へ個人データを提供する場合、当初特定した利用目的の達成に必要な範囲であれば、あらかじめ本人の同意を得る必要はない。３個人情報取り扱い事業者が個人データを第三者に提供する場合、個人情報保護委員会の許可を得る必要がある。４個人情報取り扱い事業者が登記簿などを閲覧して個人情報を取得する場合、利用目的を公表していれば、本人に通知する必要はない。１○ほかの情報と容易に照合して個人を特定できる場合は、全体として個人情報にあたります。２○同一会社内の部署間共有は第三者提供ではありません。ただし、利用目的の範囲内であることが必要です。３×第三者提供で原則必要なのは、個人情報保護委員会の許可ではなく、本人の同意です。４○登記簿等の公開情報でも個人情報ですが、利用目的を公表していれば個別通知は不要です。正解３【図表】賃貸管理での個人情報の基本場面基本ルール注意点住所・電話番号他情報と照合して個人識別できれば個人情報名簿・台帳との照合に注意社内共有第三者提供ではない利用目的の範囲内に限る外部提供原則として本人同意が必要管理委託・保証会社・保険会社などに注意登記簿など公開情報でも個人情報利用目的の特定・公表が必要（出所）KEN ビジネススクール ## リブアップサービスの紹介 ページ:16 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=16 ![リブアップサービスの紹介の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0016_cp_fuxnvbymxgxxx.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第 1722 号〈第 3 種郵便物認可〉 2026. 10 .26 全面広告 （16） ## 不動産会社が資産形成会社へ ページ:17 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=17 ![不動産会社が資産形成会社への画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0017_cp_fuxnvbymxgxxx.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第 1722 号 2026. 10 .26 〈第 3 種郵便物認可〉（17）（毎月第４週掲載）第 126 回人口減少時代、不動産会社は「管理会社」から「資産形成会社」へ不動産会社の成長戦略が、いま大きな転換点を迎えている。これまで多くの企業は、売買仲介なら「反響を増やす」、賃貸仲介なら「店舗を増やす」、管理なら「管理戸数を増やす」ことで成長してきた。特に、住宅仲介や賃貸仲介は、常に新規顧客を獲得し続けなければ売り上げが積み上がらない。ポータルサイトへの広告費、集客競争、人材不足など、収益を圧迫する要因も増えている。さらに、営業担当者１人あたりの生産性を高めようとしても、問い合わせ対応や内見、契約業務など、人手を必要とする工程が多い。ところが人口減少が進む現在、この「数を追う経営」だけでは限界が見え始めている。総務省の人口推計によれば、２０２４年10 月１日時点の日本の総人口は１億２３８０万２０００人。前年比55 万人減で、14 年連続の減少となった。つまり、従来型の不動産ビジネスは「顧客が減っていく市場」で、顧客獲得競争を続けることになる。一方で、興味深い現象も起きている。野村総合研究所の推計によると、23 年時点で「純金融資産１億円以上５億円未満」の富裕層と「５億円以上」の超富裕層は合計１６５・３万世帯。純金融資産総額は４６９兆円に達し、21 年から世帯数で11 ・３％、資産額で28 ・８％増加した。つまり、日本全体では人口が減少する一方で、資産を持つ世帯は一定規模で存在し、その資産規模も拡大している。この「人口減少」と「資産蓄積」のねじれこそ、不動産会社が次の成長市場を考えるうえで重要な視点になる。注目したいのが、「収益不動産売買×賃貸管理」という事業モデルだ。収益物件の購入を検討する経営者や資産家、投資家は、「物件を買って終わり」ではない。購入後には、入居者募集、賃料管理、修繕、退去対応、資産管理など継続収益が発生する。つまり、「物件を売る」→「オーナーが生まれる」→「管理を受託する」→「長期的な関係が始まる」という売買が新たなストック収入を生み出すことができる。これまでの賃貸管理では、「他社で購入したオーナーから管理を受託する」という競争が一般的だった。しかし、売買と管理を一体化すれば、自社の売買活動そのものが管理戸数の増加につながる。さらに、このモデルにはもう一つ大きな可能性がある。管理物件は、単なる「管理戸数」ではない。オーナーとの継続的な接点そのものだ。長期間管理していれば、オーナーの年齢、資産状況、家族構成、相続、事業承継、保有物件への考え方など、管理会社だからこそ早期に把握できる可能性がある。例えば、「そろそろ資産を整理したい」「相続を考えて売却したい」「所有物件を組み替えたい」といったタイミングを、管理会社だからこそ早期に把握できる可能性がある。これは、ポータルサイトや業者間流通市場から物件を探すのとは全く違う。管理ストックが、そのまま売買の仕入れ情報になるさらに、売買で獲得した投資家・オーナーの顧客基盤は、次の物件を提案するための営業資産にもなる。「売って終わり」ではなく、購入後の管理を通じて関係を継続し、その顧客に次の投資機会を提案する。そして、管理物件のオーナーから新たな売却相談を受け、その物件を別の投資家へ販売する。この循環ができれば、「売買→管理→仕入れ→売買→管理」という、一つの取引を起点に複数の収益機会が生まれる。ここに「売買」と「管理」を融合する最大の意味がある。さらに重要なのは、この循環によって、顧客獲得のための営業活動だけに依存しない収益基盤をつくれることだ。売買で獲得した顧客が管理収益につながり、管理で築いた関係が次の売買機会や仕入れ情報につながる。「一つの顧客との接点を、一度きりの手数料収入で終わらせず、継続的な収益機会へ変えていく」。これが、人口減少時代における生産性向上の鍵になる。人口が減少する市場において、これまでのように「新規顧客を獲得し続ける」ことだけを成長の前提にするのではなく、一度獲得した顧客・物件・オーナーとの関係を、いかに長期的な収益資産へ変えていくか。その視点が、不動産会社の今後あるべき姿「売買を入口に顧客を獲得し、管理で関係を深め、その管理基盤から新たな売買を生み出す」という経営戦略そのものを変えていく。人口減少は、不動産市場にとって確かに大きな構造変化だ。しかし同時に、資産を持つ顧客との関係性を再構築し、フロー収益とストック収益を循環させる企業にとっては、新たな成長モデルを構築する契機にもなる。「収益売買×賃貸管理」。この融合こそ、これからの不動産経営において、収益性と生産性、経営の安定性を同時に高める一つの方向性になるのではないだろうか。市況に左右されない企業づくりを目指し、収益物件の保有・運用・売却（売買）の各領域のコンサルティングを得意とする。全業種向けの法人向け不動産投資ビジネス研究会の主宰。船井総合研究所不動産支援部不動産投資チームリーダー法人向け不動産投資ビジネス研究会主宰吉田航「売買×賃貸管理」の融合が成長の鍵顧客との関係構築を収益機会にプラスチック製の日用品や生活用品の大手メーカーであるリス（岐阜市）が販売するストッカーシリーズ「ＳＯＬＯＷ（ソロウ）」から、屋外ワークプレイスの総合コンサルティングを行う47 グループは、グループ会社3 社を通じ、オフィス仲介や内装、家具販売を手がける。同グループの強みは、20 年にわたるオフィス仲介の実績データと、内装事業の知見を組み合わせた改修工事の提案力にある。過去の取引データを基に投資対効果を算出し、ビルオーナーの合理的な投資判断につなげる。この手法により、オフィスの需要が低いエリア軽量な二つ折りのふたは片手で簡単に開閉可能な仕様となっている。簡易宅配ボックスとしての活用も想定しており、ふた部分には南京錠を取り付けられる穴を設けた。また本体の盗難防止対策としてワイヤを通すための穴が、側面に備えられている。なお同商品には、南京錠とワイヤは付属していない。ポリプロピレン製のＳＯＬＯＷは、屋外での使用に対応できるよう、耐候材が配合されている。容量は１２０リットルと２５０リットルの２種類があり、価格は１２０リットルが１万２１００円、２５０リットルが１万９８００円（いずれも税込み）となる。どんな場所にもなじみやすいグレーとブラックの2 色展開だ。組み立て式の採用による配送費の抑制に加え、製造工程を削減することで、手頃な価格での提供を可能にしている。や築古ビルにおいても、空間の質を高めることで相場の１・３〜１・５倍の賃料で成約した事例がある。東京都文京区のビル改修では、エレベーターホールなどの共用部のデザインを統一し、優先的に刷新した。各フロアの貸室は、オフィス全体で色調をそろえ、利用者の居心地の良さを重視した空間へと整えた。一方で、水回りはシートの貼り替えにとどめ、改修費用を抑えた。共用部から先に着手した結果、フロアの工事完了前に申し込みに至る区画があった。空室だった３室はすべて満室となり、そのうち１室は同社の仲介サイト「ｏｆｆｉｃｅｅ」経由での申し込みだった。内装事業では、あらかじめ家具を配置するモデルルームや、内装までつくり込むセットアップオフィスを手がける。セットアップオフィスでは、需要に応じた内装の企画、競合との比較による想定賃料、１坪あたりの施工費を提示する。小規模改修から一棟丸ごとのコンバージョンまで柔軟に対応し、長期的な賃料収入の増加につなげる。47 グループの中で、オフィス仲介事業を行う47 （東京都渋谷区）営業企画第一部の伊藤永祐部長は「オーナーからの問い合わせが増えているが、今後は企業のコンサルティング事業を伸ばしたい。単なるオフィス移転事業者や内装工事会社という枠を超え、企業の働き方やオフィス環境などをトータルで支えるパートナーを目指す」と話す。物置や簡易宅配ボックス、ごみ収集庫など、さまざまな用途に活用することができる屋外用のストッカーが発売されている。通常、金属製の屋外用ストッカーなどは複数人による組み立てや設置の際に工具の利用が必要になる。同商品は工具を使用せず、使用者自身でパーツをはめ込むだけで簡単に組み立てられる。大容量でありながら奥行き45 ㎝の薄型設計で、限られた空間にもすっきりと設置することができる。47 グループ自社データに基づく総合提案改修で賃料最大1 ・5 倍に▲同社で改修を行った文京区のビル改修事例▲SOLOW の設置例。左が 120 リットル、右が 250 リットル▲盗難防止対策としてワイヤを通せるように本体側面に穴がある▲ふた部分には南京錠を取り付けることができる穴が設けられている組み立て式、屋外用ストッカーリス簡易的な宅配ボックスにもAfter Before ## 不動産賃貸管理専門のコールセンター ページ:18 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=18 ![不動産賃貸管理専門のコールセンターの画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0018_cp_fuxnvbymxgxxx.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 第 1722 号〈第 3 種郵便物認可〉 2026. 10 .26 全面広告 （18） ## 賃貸住宅フェア2027 ページ:19 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=19 ![賃貸住宅フェア2027の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0019_cp_fuxnvbymxgxxx.jpg) 【ページ内のテキスト情報】 ## グループで44億円超、北九州で存在感 ページ:20 ｜ https://my.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/?page=20 ![グループで44億円超、北九州で存在感の画像](https://img01.ebook5.net/chintai_shinbun/hY7rI6/contents/image/book/medium/image-0020_cp_fuxnvbymxgxxx.jpg) 【ページ内のテキスト情報】